Зачем пятиэтажкам элитные пентхаусы?

 

 

 

MIRATO

В свое время большую полемику вызвала идея оборудовать пятиэтажки мансардами. Но в данном случае речь идет уже о полноценных этажах, которые вполне могут попасть на рынок под гордым именем «пентхаус». Столичные власти недавно объявили открытый конкурс на создание типового проекта реконструкции серии 1–510 с призовым фондом 9 млн руб. Задание предполагает добавление двух-трех этажей, пристройку лоджий, установку мусоропроводов и лифтов.

 

Сама задумка родилась уже давно. Например, около десяти лет назад подобный проект был разработан известным институтом «Курортпроект», который предлагал надеть на пятиэтажку своеобразную «шапку» с использованием системы «сотового монолита». Это увеличило бы не только этажность, но и площадь имеющихся квартир. Проект не был осуществлен.

 

А вот в бывшей хрущевке по адресу: ул. Строителей, 5, замысел реконструкции нашел реальное воплощение. Правда, нижние этажи не изменились (не только планировка, но и фасад), из-за чего здание выглядит довольно эклектично, если не сказать странно. Пентхаусы в этом доме сдают в аренду, поэтому сегодня можно оценить не только внешний облик дома, но и интерьеры квартир. Двухуровневая площадью 175 кв. м обойдется арендатору в 4000 долл./мес.

 

По словам Галины Хованской, идею реконструкции пятиэтажек стали активно обсуждать последние два-три года (до этого ставку делали исключительно на снос и строительство новых домов). В Северо-Западном округе Москвы уже был опыт реконструкции. Но его нельзя признать особенно удачным, хотя реконструкция шла с отселением. Сейчас же предлагают использовать немецкий опыт — без отселения. Подобные проекты успешно реализовывали на территории бывшей ГДР после объединения Германии. Правда, число этажей, как правило, не увеличивалось, а уменьшалось. Это позволяло отказаться от лифтов. Именно по такому пути пошел архитектор Штефан Форстер. Он осуществил около 100 вариантов реконструкции, позволявших кардинально улучшать планировку квартир, в том числе увеличивать метраж кухни.

 

 

 

Перспектива проведения реконструкции без отселения жителей может натолкнуться на целый ряд препятствий, считает Г. Хованская. Первое из них — это получение согласия всех собственников, что прописано в Гражданском кодексе. Теоретически согласие можно было бы получить, поскольку люди в итоге остаются в своем районе и улучшают качество жилья. Известны технологии, позволяющие без отселения пристраивать лифты и балконы, а также менять коммуникации и даже перекрытия. В Германии, например, жильцы покидали свой дом только на два дня, не вывозя мебель и личные вещи. При этом строительная компания несла полную ответственность за сохранность имущества в квартирах.

 

Но насколько реалистична подобная перспектива в наших условиях? Подрядчика после ремонта зачастую даже невозможно найти, поскольку он просто может ликвидировать фирму, чтобы не отвечать по претензиям заказчика. Со сроками у нас тоже беда. Если один этаж в панельной новостройке можно строить за один день, то реконструкцию пятиэтажек (например, на проспекте Маршала Жукова) пока не удавалось провести быстрее чем за четыре года. Стоит ли удивляться, что реконструкция по немецкой технологии уже наталкивалась на сопротивление жителей. Например, четыре года назад от нее отказались на улице Ленинцев после протестов жильцов.

 

 

 

Технология реконструкции без отселения далеко не единственная проблема. Основные сложности лежат не в технологической, а в юридической плоскости, полагает Г. Хованская. За последнее время произошло ужесточение жилищного законодательства. Если прежний ЖК требовал предоставлять жилье при переселении согласно социальным нормам, то новая редакция закона выдвигает принцип равнозначности по метражу нового жилья со старым. Этот вопрос особенно остро стоит во многих регионах, где люди, простоявшие 18–20 лет в очереди, взамен комнаты в коммуналке получают точно такую же комнату в другой коммуналке, да еще в худшем районе. Проблема касается не только очередников, но и переселенцев из ветхого жилья. Так, Г. Хованская привела пример семьи, которая жила в центре Екатеринбурга в одной комнате площадью 12 кв. м, а после сноса дома получила взамен комнату 14 кв. м на окраине города. Это фактически означает ухудшение жилищных условий, что противоречит Конституции, 55-я статья которой запрещает издавать законы, отменяющие или умаляющие права граждан.

 

Судебные органы помогают гражданам выжать максимум даже из существующего законодательства. Вот какую историю рассказала Г. Хованская. Семья жила в двухкомнатной квартире, фактически это уже было три семьи, поскольку дети переженились. Дом шел под снос, и оказалось, что в наличии нет такой же малогабаритной двушки. Недолго думая, местные власти предоставили очередникам однокомнатную квартиру равнозначной площади. Причем все было сделано в соответствии с Жилищным кодексом. Только Верховный суд смог заставить чиновников пересмотреть решение в пользу граждан. К сожалению, закон о Фонде ЖКХ, согласно которому федеральный центр софинансирует большинство региональных программ реконструкции ветхого жилого фонда, также выдвигает требование о предоставлении квартир по принципу «метр в метр». Правда, субъект федерации или муниципалитет вправе из своего бюджета оплачивать дополнительную площадь, но на практике это не работает: многие регионы и 98% муниципалитетов являются дотационными, и им просто негде взять деньги.

 

 

 

Phototimes/Dreamstime

Вопрос реконструкции пятиэтажек остро стоит не только в Москве. Но до сих пор считалось, что именно столица является неким оазисом благополучия в сфере соблюдения жилищных прав граждан. По мнению Г. Хованской, этот стереотип можно сдать в архив: жилищное законодательство здесь также значительно ужесточилось. До прошлого года в городском законе существовала статья, позволявшая властям предоставлять жилье по социальным нормам. Но прокуратура Москвы усмотрела в этом коррупционную составляющую. В результате по представлению правоохранительных органов из московского закона данное положение было изъято, что ведет к ухудшению жилищных условий очередников и переселенцев из ветхого жилья. Причем, говорит Г. Хованская, настоящая коррупция началась именно сейчас. Многие избиратели, приходящие на прием к депутату по данному вопросу, утверждают, что их соседям каким-то образом удается и поныне получать жилье по нормам. Что означает «каким-то образом», догадаться нетрудно. У чиновников появилась очень удобная формула «очередность в нуждаемости», которую из-за ее полной неопределенности можно трактовать как угодно.

 

С пятиэтажками есть и еще одна серьезная проблема. О том, какие дома пойдут под снос, было известно давно. Многие из тех, кто живет в стесненных условиях, имели возможность встать в очередь на расширение еще в конце 1990-х годов независимо от того, была их квартира приватизирована или нет. Однако в жилищных отделах местных органов власти обитателей хрущевок убеждали не делать этого, так как дома скоро снесут и всех переселят в просторные квартиры. И тут неожиданно для всех «приключился» новый Жилищный кодекс, изменивший принцип расчета площади при переселении. Теперь у людей вообще нет шансов на расширение, поскольку в соответствии с тем же Жилищным кодексом с 2005 г. на очередь ставят только малоимущих. Мышеловка захлопнулась. В связи с этим Г. Хованская весьма критично высказалась о позиции депутатов Мосгордумы. По ее словам, они теперь прикрываются решением прокуратуры, поскольку вместе с изменением нормы предоставления жилья уменьшается нагрузка на бюджет. Однако в других случаях депутаты очень лихо отклоняли претензии надзирающего органа, например когда речь шла о неправомерности включения балконов в общую площадь (что будет важно при расчете налога на недвижимость) или в вопросе снятия с очереди проживающих в коммунальных квартирах, что раньше было невозможно.

 

 

 

Нормы предоставления жилплощади — ключевой вопрос при реконструкции пятиэтажек. Поскольку закон разрешает отказать гражданам в увеличении квадратных метров, немецкий вариант у нас реализован не будет, как бы ни отвлекали народ технологическими прибамбасами. Суть реконструкции в Германии — кардинальная перепланировка, увеличение площади квартир за счет сноса перегородок, пристройки огромных террас, то есть улучшение жилищных условий. А надстройка дополнительных этажей призвана не улучшить качество существующих квартир, а найти источник инвестиций. Но пятиэтажки лишь фрагмент большой общероссийской проблемы ветхого жилого фонда. По мнению Г. Хованской, пикантные проектные решения (наподобие надстройки коммерческих этажей) не должны отвлекать от сути проблемы, которая лежит в социальной плоскости. Государство значительно сокращает бюджетные расходы на строительство и реконструкцию, в частности с 2010 по 2013 г. на программу «Жилище» — с 700 до 189 млрд руб./год, то есть почти в четыре раза!

 

Сейчас перед двумя выборными кампаниями власти не хотят раздражать электорат. Именно этим объясняется очередная отсрочка обнародования формулы расчета готовящегося к запуску налога на недвижимость. По выражению депутата, когда просчитали по предложенной методике, во что это выльется для граждан, — прослезились. Однако уже очень скоро, вероятно, придется прослезиться не депутатам, а их избирателям. Власти явно стремятся сделать жилье источником доходов, а не расходов для бюджета. И большой вопрос, впечатлят ли кого-нибудь красивые пентхаусы на крышах московских пятиэтажек, когда люди начнут получать от ФНС «письма счастья» с новым налогом.