В этой небольшой статье я хочу поразмышлять о том, чего нам ждать от цен за квадратные метры в Москве и Подмосковье к Новому 2023 году и в следующем году/периоде? И почему негативные сценарии относительно цен на рынке недвижимости от моих коллег и аналитиков уже не кажутся такими уж пессимистичными?
Вспомним 2015-2017 годы: на рынке недвижимости было огромное количество предложений при невысоком спросе. Тогда было время дорогой ипотеки, которая не только привела к снижению спроса, но и способствовала “сползанию” цен вниз до 20%.
Сейчас ситуация повторяет тот период восьмилетней давности, но в худшем своем проявлении – добавились ко всему прочему последствия мобилизации, общего снижения доходов населения и ВВП. И я соглашусь с экспертами, которые считают, что ныне коррекция цен может составить до 30% – вернувшись к ценам начала 2020 года.
Возможное падение цен на 20-30% прогнозировалось еще в середине 2022 года, тогда такой сценарий был очень пессимистичный, а теперь мы даже привыкли к этой оценке. И правда, по данным различных аналитических центров (например, Индикаторы Рынка недвижимости, РБК, Циан и других) цены за м2 на вторичном рынке в Москве снизились уже на 6% в среднем (менее всего это заметно на недорогих сегментах). В Подмосковье квартиры подешевели не так заметно, но это связано с тем, что изначально стоимость м2 там ниже.
Вроде как такое статистическое снижение не кажется серьезным. Однако, цены реальных сделок показывают, что скидки могут доходить до 15-20%. Кстати, и моя личная статистика сделок и мой небольшой опрос среди коллег, показывают, что данные по этой аналитике подтверждаются. Действительно, снижение произошло.
Застройщики цены за м2 в новом жилье всячески стараются удержать с помощью субсидированной ипотеки, дополнительных маркетинговых мероприятий и агрессивных продаж. На цены также влияет тренд на уменьшение площадей квартир. При этом сейчас мы получаем от потенциальных покупателей обратный запрос на квартиры бОльших площадей! Люди наигрались в микроквартирки и хотят жить комфортно и без неоправданных аскез!
Но тут нам “подыграла” мобилизация – она привела к обвалу спроса. Банки начали сворачивать программы со сверхпривлекательными ставками, испугавшись негативного отношения к такой "щедрости" со стороны ЦБ.
Что в итоге?
Стоимость метра на первичном рынке пошла вниз. Уже. Мы видим рекламу от застройщиков со скидками в 30%! Но! Здесь не стоит спешить с паническими выводами!
Стоит оценить ситуацию с той точки зрения – такие скидки, это результат того, что традиционно сначала дешевеет то, что хуже всего продается, то, что менее всего интересно рынку. Ведь ликвидные локации и лоты из-за стабильного спроса теряют в цене меньше всего! Или это реальная стратегия застройщика по спасению ситуации в ущерб себе? Как это можно оценить? Это отдельная тема для обсуждения, но могу сказать, что в этом вам может помочь профессиональный эксперт в недвижимости или вы сами можете сделать это, используя метод оценки по техническим, финансовым, экологическим и психологическим параметрам.
Кстати, если вы осилили столько текста и дочитали до этого места, и хотите познакомиться с этим методом, напишите мне в личку, я пришлю вам мой Метод оценки недвижимости по четырем параметрам ликвидности совершенно бесплатно.
Чего ждать дальше? В 2023 году?
Ведь предпосылок для разворота цен мало, а спрос на недвижимость по-прежнему сильно ниже по сравнению с прошлогодним.
Я считаю, что с учетом всех факторов, на ближайшие 2-3 года мы будем видеть коррекцию рынка вниз как на первичном, так и вторичном рынках.
На фоне падения спроса объемы предложения продолжат расти. На сегодня число предложений на вторичном рынке уже выросло на 50% за последние 2-3 месяца. В сегменте недорогих новостроек (эконом и комфорт) количество лотов, предлагаемых к продаже увеличилось на 16-20%.
О чем это нам говорит?
Квартир в продаже больше, желающих их купить – меньше. Значит, коррекция цен вниз неизбежна.
И какой может быть сделан вывод?
Сейчас наступил рынок покупателя.
Стоит ли покупать прямо сейчас?
Для этого вам нужно ответить на вопрос – а зачем?
Если жилье нужно сейчас для жизни, то да, ждать не стоит. Просто следует внимательнее подойти к выбору, не спешить со сделкой и уделить особое внимание проверке продавца и объекта.
Если у вас стоит задача сохранить денежные средства, здесь также необходима холодная голова и расчет. Низких цен нет ни на “вторичке”, ни на “первичке”. Ждать прогнозного снижения цен до уровня начала 2020 года придется еще долго, значит деньги не будут “работать в недвижимости” все это время, пока вы не совершите сделку.
Поэтому здесь только расчеты и расчеты. Что выгоднее? Нужно ли использовать ипотечное плечо? Как быстро купленная недвижимость сможет приносить вам обратный доход? В каком размере? Какие будут дополнительные операционные и текущие траты и расходы? Налоги? И так далее.
А какие ваши мысли и соображения на счет текущей ситуации?
Поделитесь!
Может быть вы уже решили вопрос с недвижимостью или только планируете?
