Когда вы покупали объект, всё было красиво. Он обещал вам окупаемость за 10 лет. Хорошее расположение, здание рядом с метро, цветы, конфеты – и вы поверили. Но вот прошло 10 лет, а он так и не окупился. И бросить его вы не можете… А надо было не верить словам, а посчитать чистую доходность с учетом всех расходов!
Как легко посчитать окупаемость? Делим стоимость объекта на арендный поток за год (ГАП). А доходность? ГАП делим на стоимость объекта. Как посчитать ГАП? Берем стоимость аренды в месяц и умножаем на 12. После этого комкаем листок с расчетами. Поняли, где ошибка? В словах «легко посчитать». Из стоимости аренды нужно вычесть издержки, и тогда вы получите более достоверный показатель окупаемости.
Сегодня разберем те расходы, которые арендатор обычно не компенсирует:
🏢 Налог на имущество
Для юридических лиц в Москве и Московской области налоговая ставка 1,9%, если считаем по кадастровой стоимости объекта. Эта ставка распространяется на большинство коммерческих помещений.
Для остальных объектов (а такие все-таки можно найти) – 2,2% от среднегодовой стоимости.
🏞 Налог на землю или аренда земли
1,5 % от кадастровой стоимости земли. Не касается первых этажей жилых домов (пока 😅). Для всего остального – готовьте кошелек. Кадастровая переоценка пройдет во всех регионах России как раз в этому году, а ее результаты вступят в силу в 2024. И это не в последний раз. Пересчитывать будут раз в 4 года (в Москве этот срок могут сократить до 2 лет). Поэтому не ленимся и заказываем выписку из ЕГРН, чтобы быть в курсе актуальных сведений.
🔨 Непредвиденные расходы
Часть из них лучше сразу предвидеть, например, капремонт. Если помещение на первом этаже жилого дома, то взнос на капремонт в Москве на 2023 год – 24,09 руб. на квадратный метр. Если у вас 20 квадратов, можете выдыхать. Если 1349,5 – то берите калькулятор.
Если вы учтёте эти расходы при расчете окупаемости – вы не только математический гений, но и здравомыслящий инвестор. Для тех, чьи вкусы ещё более специфичны, будет и вторая часть: с расходами, которые можно будет переложить на арендатора. Наши объекты можно посмотреть здесь: https://www.cian.ru/company/13322759/
А пока напишите в комментариях, как вы считаете окупаемость?
