Еще лет пять-семь назад ко мне часто приходили клиенты с запросом: «Айрат, нам нужен простор! Хотим огромный холл, чтобы дети на велосипеде катались, и спальни по 25 метров». Размер имел значение. Лишние метры воспринимались как признак статуса и комфорта.
Но сейчас я вижу совсем другую картину. Цены на недвижимость выросли, ипотека стала дорогим удовольствием, и люди начали считать. Эта вынужденная математика рождает новый мощный тренд, который к 2026 году полностью изменит правила игры. Мы уходим от погони за масштабом к погоне за смыслом.
Наступает эра «умных метров». И если вы сейчас выбираете квартиру, вам стоит об этом знать, чтобы через пару лет не остаться с неликвидным активом на руках.
Сколько стоит ваш коридор?
Давайте посчитаем. При нынешней цене квадрата в мегаполисе (возьмем условные 300–400 тысяч рублей), десятиметровый коридор — это 3–4 миллиона рублей. Четыре миллиона, «замурованные» в бетон, по которому вы просто ходите из спальни в туалет. Дороговато для прогулок, не правда ли?
Раньше на такие потери закрывали глаза. Сейчас покупатель стал прагматичным. Ему больше не нужна классическая «двушка» на 70 квадратов с темными углами и длинными переходами. Ему нужна «евротрешка» на 55–60 метров, где полезного пространства даже больше, а итоговый чек — на несколько миллионов ниже.
Мой прогноз: квартиры старого формата — с гигантскими прихожими, вытянутыми комнатами-вагончиками и несущими стенами, которые нельзя подвинуть, — начнут терять в цене быстрее, чем мы думаем.
Что такое «умная планировка» на практике
Это не маркетинговая уловка застройщиков, а сценарий вашей жизни. Современная квартира — это конструктор, где у каждого метра есть функция.
Кухня-гостиная — база всего. Это центр жизни, где семья проводит 80% времени. Люди готовы жертвовать размером спален (10–12 метров для сна вполне достаточно), лишь бы общая зона была просторной и светлой.
Конец утренним очередям. Мастер-спальня (комната родителей со своим санузлом) перестала быть атрибутом элитного жилья. Теперь это норма для комфорт-класса. Семья из трех-четырех человек выберет квартиру поменьше, но с двумя санузлами, чем огромные хоромы с одним туалетом. Это вопрос ежедневного спокойствия.
Быт должен быть невидимым. Если в планировке есть ниша под стиральную и сушильную машины или гардеробная при входе — это огромный плюс. Никто больше не хочет спотыкаться о сушилку для белья в гостиной.
Ловушка «свободной планировки» и синдром «для гостей»
Есть две ошибки, на которых теряют деньги 80% покупателей.
Первая — иллюзия свободы. Покупая «бетонную коробку» без стен, многие думают: «Я тут всё перекрою как хочу». Это опасный миф. Вы не можете перенести кухню в спальню или расширить санузел за счет жилой комнаты (за редким исключением первых этажей). «Мокрые точки» жестко привязаны к стоякам. Часто бывает так: вы берете 100 метров «свободной планировки», но там всего три окна и несущая колонна посередине. В итоге, несмотря на огромную площадь, вы получаете темный бункер, где невозможно нарезать нормальные комнаты. Всегда смотрите на план БТИ еще до покупки, а не на красивые рендеры дизайнеров.
Вторая — оплата «воздуха» для гостей. Мы часто покупаем лишние метры «на всякий случай». Огромная гостиная для застолий, гостевая комната для родственников из Саратова. Но давайте честно: гости приезжают два раза в год, а ипотеку за эти 15–20 метров вы платите ежемесячно в течение 20 лет. Посчитайте переплату. Выйдет, что дешевле снимать родственникам номер в лучшем отеле города каждый их приезд, чем годами обслуживать пустующую «гостевую». Умные метры — это про вас, а не про гипотетических гостей.
Инвесторам на заметку
Если вы берете квартиру под сдачу или планируете перепродажу через 3–5 лет, забудьте про «цену за квадрат». Смотрите на эргономику.
Представьте ситуацию на рынке аренды или вторички в 2027 году. Два лота:
Вариант А: 75 метров, старый фонд, большие комнаты, но один санузел и длинный коридор.
Вариант Б: 55 метров, современная планировка, кухня-гостиная, две спальни, два санузла.
Парадокс в том, что сдать или продать Вариант Б вы сможете за те же деньги, что и первый, а то и дороже. При этом ваши расходы на входе (покупка и ремонт) будут значительно ниже. Плюс экономия на налогах и коммунальных платежах — за лишние 20 метров «воздуха» платить придется вам.
Чек-лист: на что я смотрю при подборе
Когда я ищу квартиру клиенту, я всегда проверяю объект по трем пунктам. Советую и вам:
«Грязная зона». Прихожая должна быть изолирована. Если маршрут из спальни в туалет или на кухню проходит по коврику у входной двери — это плохая планировка. В нашем климате песок и реагенты будут по всей квартире.
Геометрия комнат. Избегайте острых углов, трапеций и полукругов. На плане это выглядит красиво, а в жизни вы замучаетесь подбирать мебель. Мебель любит прямоугольники.
Окна решают. Два окна в комнате на 15 метров лучше, чем одно в комнате на 25. Количество окон определяет, сколько реальных зон можно сделать в квартире.
Рынок недвижимости взрослеет. Мы перестаем покупать просто стены и начинаем покупать образ жизни. И выигрывает тот, кто понимает: лучше меньше, да лучше.
