С юридической точки зрения правильно говорить «наём жилья», поскольку в законах понятие «аренда» используется только в отношении нежилых помещений. Но мы будем использовать оба понятия: в разговорном стиле чаще употребляется словосочетание «аренда жилья».
Что прежде всего нужно выяснить у потенциального арендатора
1. Сроки проживания
Убедитесь, что ваши ожидания совпадают с ожиданиями арендатора. Бывает, что арендаторы путают краткосрочную и долгосрочную аренду. Оговорите сроки сразу.
2. Можно ли въезжать с животными
Уточните, какие животные могут проживать в вашей квартире, а какие — нет. Вы как собственник можете поставить любые условия — от полного запрета домашних животных, даже рыбок, до согласия на любых питомцев.
Если у вас есть аллергия на шерсть кошек или собак, вы сдаёте квартиру арендаторам с питомцем, но планируете жить в ней после окончания договора аренды, учтите, что даже после генеральной уборки аллерген может сохраниться.
3. Платёжеспособность арендатора
Спросить, где и кем работает арендатор, уместно. Это позволит оценить, насколько регулярно и своевременно арендатор будет платить за аренду.
4. Разрешено ли родственникам надолго останавливаться в квартире
Речь может идти о сестре / маме / восьми племянниках арендатора. Износ квартиры в таком случае гораздо выше, чем если бы в ней проживали всего два человека.
4. Есть ли необычное хобби
Напомните арендатору о соблюдении режима тишины. Бывают занятия, которые могут мешать соседям, — например, если арендатор учиться играть на барабанах.
6. Потребуется ли регистрация арендаторов в квартире
Некоторым это важно для зачисления в местную школу или детский сад.
7. Оплата коммунальных платежей
В бюджетном сегменте это заметная сумма, поэтому лучше заранее обсудить, кто будет платить по квитанциям. Чаще всего арендатор и арендодатель делят оплату: проживающий платит по счётчикам и за интернет, а собственник — за всё остальное (капремонт, отопление и прочие услуги).
Что обсудить при подготовке договора найма
1. Условия оплаты
Надо обсудить не только сумму, но и способ оплаты: наличными или на карту.
2. Курение в квартире или на балконе
Арендодатель вправе потребовать не курить.
3. Разрешено ли арендатору проводить ремонт самостоятельно
Обычно ремонт согласовывается с арендодателем. Часто он выполняется в счёт арендных выплат, ведь квартира таким образом улучшается.
Не лишним будет оговорить и мелкие изменения, такие как просверливание стен, чтобы повесить картину: не все арендаторы это разрешают.
4. Возможность устраивать шумные вечеринки
В договоре можно прописать, что шуметь можно, например, не чаще раза в неделю и не позже 23:00. Но нужно учитывать законы о тишине: они отличаются в зависимости от региона.
5. Реакция на действия соседей, которые причинили ущерб квартире
Это касается затоплений, пожаров и прочих форс-мажорных ситуаций, виновниками которых являются не жильцы, а кто-то посторонний. При этом законодательство обязывает арендаторов нести ответственность за жильё и обеспечивать его сохранность — это значит, что арендатор должен приложить максимум усилий для спасения как имущества, так и самой квартиры в случае чрезвычайной ситуации.
6. Сохранность имущества, которое остаётся в квартире
Заранее составьте опись имущества и передайте документ арендатору. Подробно опишите состояние имущества, приложите фото. Затем вместе с арендатором убедитесь, что бытовые приборы исправны, а мебель цела. Опись имущества поможет проверить состояние квартиры при съезде жильца и напомнит, что при заезде всё было в рабочем состоянии.
Самые острые моменты, договорённости о которых надо зафиксировать в договоре найма
Казалось бы, зачем говорить о негативе на старте, но именно обсуждение этих вопросов убережёт вас от проблем в будущем.
1. Преждевременное расторжение договора
Если арендатор решил съехать раньше запланированного и прописанного в договоре срока, он должен предупредить об этом заранее. Чаще всего стороны договариваются предупреждать о расторжении за два месяца. Если арендатор сообщает о своих планах за более короткий срок, к нему можно применить штрафные санкции: арендодатель может удержать залог или его часть. Этот вопрос нужно обязательно зафиксировать в договоре аренды.
2. Задержка оплаты
Пропишите в договоре, на сколько дней можно опоздать с ежемесячной оплатой и с какого дня задержки начнётся начисление пеней. Обязательно пропишите в договоре размер пени: обычно это 1/100 суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
3. Визиты собственника
Некоторые арендаторы болезненно относятся к появлению на пороге хозяев квартиры, поэтому о такой возможности следует договориться заранее и определить условия посещений: например, первое число каждого месяца. Отдельно обсудите возможность приходить в квартиру в отсутствие арендаторов.
4. Изменение арендной ставки
Обычно арендодатель может поднимать стоимость проживания в квартире раз в год.
5. Возмещение ущерба
Арендаторы могут оставить после себя сломанную мебель и технику. В договоре обязательно нужно установить, кто и каким образом разбирается с этой проблемой — не всегда она ложится на плечи арендатора, потому что за естественный износ отвечает всё-таки собственник.
Читайте подробнее о том, кто и какой ремонт должен оплачивать при аренде
Обычно стороны договариваются так: если что-то перестало работать из-за действий арендатора, он либо возмещает ущерб сам, либо арендодатель удерживает стоимость из залога. Если же холодильник сломался от старости, предоставить новый должен хозяин.
И самое главное: не забывайте, что абсолютно все договорённости, к которым вы пришли с арендатором, должны быть прописаны в договоре найма. Это юридический документ, подтверждающий, что такие договорённости вообще были. Если о чём-то важном не сказано в договоре, доказать, что такое соглашение было, вряд ли удастся.
