К нам часто обращаются с вопросом: в какую новостройку вложиться, чтобы заработать через дальнейшую продажу? Руководитель офиса Vysotsky Estate в Московском районе Санкт-Петербурга Елена Аверина разбирается в вопросе и даёт конкретный ответ.
Начнём с определений и терминологии.
Инвестиция — это расходование имеющихся в настоящее время ресурсов в ожидании получения большего их объёма в будущем.Новостройка — это жилое помещение на стадии строительства / ввода в эксплуатацию, иначе говоря квартира, не оформленная в собственность. После оформления квартира становится «вторичкой». То есть, когда вы покупаете недвижимость на этапе стройки (котлован, нулевой цикл, возведение этажей), вы приобретаете ценную бумагу с правом получения собственности в будущем.
Прибыль — это суммарная разница между доходом и затратами.
Ликвидность — это возможность быстро и выгодно продать объект.
Проектное финансирование — это такой способ финансирования, при котором источником обслуживания долговых обязательств являются денежные потоки, генерируемые проектом. Специфика состоит в том, что оценка затрат и доходов осуществляется с учётом распределения риска между участниками проекта, то есть застройщиком и банком. Застройщики, которые используют счета эскроу для оплаты по договорам долевого участия, могут получить кредит, достаточный для ввода дома в эксплуатацию.
Когда есть перспективы роста стоимости на примере новостроек:
1. Точечный проект
Это проект на минимальное количество квартир. Не секрет, что для ликвидности объекта важна его уникальность на рынке, скорее даже дефицит. Поэтому все комплексные освоения территорий, застраиваемые по 12-20 корпусов, создают нереальную конкуренцию друг другу.
2. Низкая конкуренция
Представьте себе, что вы купили квартиру в популярном рекламируемом ЖК. Как думаете, массовая реклама и маркетинг привлекли исключительно вас в приобретение квартиры? Спустя 2-3 года вся эта толпа инвесторов начнёт продавать одновременно с вами и обеспечит вам дикую конкуренцию за конечную стоимость. Поэтому, прежде чем инвестировать в какой-либо проект, изучите план застройки окружающей среды, а также транспортную и бытовую инфраструктуру.
3. Котлован vs финал стройки
Когда вы покупали будущий объект недвижимости на нулевом цикле, застройщик сделал вам привлекательное по цене предложение, чтобы реализовать ваш финансовый ресурс на постройку дома. Это определённый риск, но вы же инвестор! И после того, как риски снизились до минимума и дом был построен, продажная цена для потребителя выросла.
Простой пример: наличные, без ипотечного кредита. Вы, купив квартиру по ДДУ за 3 миллиона в 2018 году, продаёте по переуступке в 2021 за 5 миллионов. Минус расходы на налоги 260 тысяч рублей, и в итоге вы заработали 1.740.000. За три года. Но этот пример работает только в этих конкретных цифрах и датах.
2019-2021. Проектное финансирование. Ипотека с господдержкой
Именно предыдущий пример является тем классическим примером, который вселяет оптимизм в новоиспечённых инвесторов сейчас.
Наступил 2019 год. Июль. Полностью изменилась схема финансирования стройки. Теперь застройщик берёт ресурс на строительство своих проектов не у частного лица в виде инвестора, а в банке. Средства выдаются под процент, риск сведён к минимуму. И что делает застройщик? Цены он устанавливает уже на нулевом цикле, так называемом котловане. Застройщику необходимо выставить заградительную цену, чтобы максимально выгодно для себя продать весь дом в нужный момент. И это подтверждается графиками.
На этом графике чётко видно, как цены спокойно чувствовали себя до середины 2019 года. Далее они медленно начали рост, поскольку переход на проектное финансирование был постепенным.
Пример: ЖК «Новое Горелово». Цена 1-комнатной квартиры на февраль 2019 года составляла 2,5 миллиона. Эта же самая квартира в начале 2020 года стоила 3,2-3,4 миллиона. Существенно, но не критично. Соответственно, в текущем моменте объём продаж стал снижаться.
Что сделали дальше? В июле 2020 года государство решило простимулировать рынок новостроек и организовало программу ипотечного кредитования с господдержкой. Для конечного потребителя ставки снизились, но застройщик, увидев активный спрос, цены взвинтил, что тоже прекрасно видно на графике.
Так что мы имеем сейчас?
Продастся ли выгодно в будущем всё, что было куплено после 2020 года и покупается на данный момент по максимальным ценам? Будет ли интересно застройщик путём «скидки» и «акции» продать остатки с баланса после окончания стройки? То есть вы покупали на котловане без скидок, по максимальной цене, а потом застройщик, под конец строительства, сделал скидки и продал дешевле, чем вам. Так где рост? Ваша прибыль в чём?
А на графике ниже мы видим скромное начало стагнации.
Возвращаясь к примеру ЖК «Новое Горелово»: 1-комнатная квартира (мы следим за её судьбой) в январе 2021 года стоила уже 4,6 миллиона. И на предложение инвестора: «Давайте продадим!», я ответила:
«А что вы купите за 4,6 миллиона? Да, ваша недвижимость выросла в цене, но рынок растёт пропорционально. Купите такую же 1-комнатную? Ради какой цели?»
То есть недвижимость выросла, но перекладывать средства на другую недвижимость абсолютно невыгодно.
Подводя итог, хочу отметить, что, прежде чем выбирать объект для инвестиционной цели, нужно чётко проанализировать локацию, проект и экономику. Спекуляций сейчас нет. Государственные органы ужесточили налоговое законодательство и отслеживают взаиморасчёты. Застройщики теперь финансируются не вами, а банком.
Если будет необходима консультация или помощь в анализе конкретных проектов — наши специалисты с радостью вам помогут.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите комментарии.
