В первую очередь у продавца следует запросить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С ее помощью можно проверить сразу несколько ключевых моментов сделки: соответствует ли квартира описанию в реестре, совпадает ли правообладатель с лицом, которое фактически продает объект, отсутствуют ли ограничения или обременения, а также были ли со стороны предыдущих правообладателей возражения по зарегистрированному праву. Это базовая, но критически важная проверка, без которой не стоит двигаться дальше.
Серьезным сигналом возможных проблем могут быть частые переходы права собственности. В практике оспаривания сделок нередко встречается так называемый «переброс» квартиры между разными владельцами за короткий срок. Поэтому имеет смысл дополнительно запросить выписку из ЕГРН о переходе прав и обратить внимание на количество сделок за последние два-три года. Если переходов было более двух, стоит более детально изучить правоустанавливающие документы и причины продажи.
Перед покупкой важно также оценить надежность самого собственника. Через государственные сервисы можно проверить ИНН продавца, наличие исполнительных производств, участие в судебных разбирательствах и ведение предпринимательской деятельности. Отдельным фактором риска является процедура банкротства: значительная часть сделок впоследствии оспаривается именно в отношении имущества таких лиц. Информацию о возможном банкротстве и задолженностях можно проверить через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
При составлении договора купли-продажи важно убедиться, что стоимость объекта соответствует рыночной. Существенно заниженная цена может привести к признанию сделки недействительной и негативным последствиям для покупателя, поскольку при двусторонней реституции возвращается только сумма, указанная в договоре. Также в договоре должны быть подробно прописаны все существенные условия сделки, включая использование материнского капитала, семейное положение собственника, а также его дееспособность, поскольку эти факторы напрямую влияют на юридическую чистоту сделки.
