Спрос на коммерческую недвижимость
с готовым арендным бизнесом в московском регионе увеличился в три раза по
сравнению с 2014 годом, подсчитали специалисты Kalinka Group. В большинстве
случаев речь идет о перепродажах торговых помещений площадью от 200 до 1800 кв.
метров, арендаторами которых являются продуктовые магазины шаговой доступности.
Готовый арендный бизнес приносит частному инвестору доходность от 7% до 13%.
В условиях кризиса покупатели коммерческой
недвижимости стремятся к максимально эффективным вложениям – без отсрочек по
использованию объекта и получению дохода. Оптимальным решением для
частных инвесторов становится готовый арендный бизнес в Москве.
«Несмотря на общий спад на рынке недвижимости, в 2015 году мы отметили трехкратный
рост спроса на коммерческую недвижимость, в которой уже есть арендатор с
долгосрочным контрактом, - говорит Екатерина Румянцева, председатель совета
директоров Kalinka Group. - Его преимущества – стабильный доход с момента
покупки и прогнозируемые сроки окупаемости. Покупатель объекта избавлен от
необходимости его ремонта или реконструкции, поиска подходящего арендатора –
эти задачи уже решены предыдущим владельцем».
Прежде всего, инвесторы заинтересованы в
приобретении помещений, занимаемых продуктовыми торговыми сетями на основе
долгосрочных договоров аренды - от 7 лет. Продуктовые ритейлеры в среде
собственников коммерческой недвижимости имеют репутацию надежных партнеров. Они
арендуют наиболее ликвидные помещения в центре столицы или густонаселенных
жилых районах. Сетевые продовольственные магазины отличает хорошая транспортная
доступность и высокий пешеходный трафик.
Если этот бизнес эффективен, зачем
собственники его продают? Этот вопрос часто волнует инвесторов, делающих
первые шаги в сфере коммерческой недвижимости. «Наиболее распространенная
причина до банального проста, - поясняет Наталья Блохина, директор
департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group, - Продавец в свое
время целенаправленно инвестировал средства в ликвидный объект, преобразовал его
под востребованный формат, заключил договор с арендатором и теперь реализует
актив с целью преумножить первоначальные вложения». Таким образом крупные
сетевые магазины расширяют свой бизнес за счет форматов компактных магазинов, а
инвесторы на этом зарабатывают деньги.
В зависимости от расположения объекта и
его площади годовая арендная ставка для продуктовых сетей варьируется от 9 млн.
до 45 млн. рублей. При годовой доходности от 7% до 13% срок окупаемости таких
объектов составляет 7-14 лет. «Срок окупаемости по этим контрактам зависит от
удаленности от центра города, - уточняет Наталья Блохина. - Объект с
арендным бизнесом внутри Садового кольца (СК) возвращает владельцу всю
свою стоимость через 12-15 лет, в пределах Третьего транспортного кольца
(ТТК) – от 9 до 12 лет и за пределами ТТК – от 7 до 9 лет. Таким образом,
доходность от такого бизнеса внутри СК составляет 6-8%, внутри ТТК - 8-12% и за
пределами ТТК - 10-13%».
Эксперт отметила, что сейчас на рынке
недвижимости появились новые объекты шаговой доступности в ЦАО, которые ранее
не выставлялись на продажу. Именно они вызывают наибольший интерес как у
бизнесменов, так и у крупных продуктовых сетей, которые с охотой берут их в
аренду. Особого внимания инвесторов заслуживают помещения на улицах Тверская,
Грузинский Вал, Сущевская и др. Подобные адреса крайне редко можно встретить в
открытой продаже. Безусловно, престижная локация привлекает дальновидных
покупателей, несмотря на более высокую цену и, нередко, меньший текущий доход
по сравнению с предложениями за пределами ЦАО. «Срок аренды в сфере
продуктового ритейла составляет от 7 лет, при этом коммерческая недвижимость в
центре столице – это несомненный стратегический актив, своего рода «подушка
безопасности» для его собственника», - резюмирует Наталья Блохина.
Маткапитал предложили привязать к стоимости «квадрата»
17 ноября 2025
