Аналитики компании Maris подвели итоги 1 полугодия в сегменте офисной недвижимости.
Предложение
По данным аналитиков компании Maris арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 1 полугодия 2024 года составила 4,23 млн. кв. м. Из них площадь бизнес центров класса А составляет 1 426 200 кв. м, класса В – 2 808 200 кв. м.
В 1 полугодии 2024 были введены в эксплуатацию четыре офисных зданий, совокупной арендопригодной площадью 34 430 тыс. кв. м. 100% валового прироста качественной офисной недвижимости пришлось на спекулятивное предложение. Объем ввода спекулятивных проектов в анализируемом периоде был на 52,6% ниже аналогичного показателя 2023 года. 96% нового спекулятивного предложения по полугодия представлено офисными центрами класса B.
На 2 полугодие 2024 девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 64 тыс. кв. м офисной недвижимости (арендопригодная площадь). 87% планируемых ко вводу площадей относятся к спекулятивным проектам. В случае благоприятной экономической ситуации, валовый объем ввода спекулятивных офисных площадей в 2024 году, по предварительным оценкам, снизится на 40% относительно итогового показателя 2023 года.
Спрос
Валовый объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах класса А и B в 1 полугодии составил почти 172 тыс. кв. м. Относительно показателей 1 полугодия 2023 года объем спроса в сегменте качественной офисной недвижимости увеличился на 43,6%.
Во 2 квартале уровень деловой активности был ниже (–34,4%) относительно показателя 1 квартала текущего года. Если в 1 квартале спрос превалировал в сегменте офисных центров класса А, то во 2 квартале спрос распределился практически поровну между офисными центрами класса А и В (47%:53%).
Лидирующие позиции в объеме спроса по итогам 1 полугодия занял финансовый сектор экономики за счет двух крупных сделок по аренде офисных площадей, заключенных в 1 квартале текущего года (42% валового объема спроса). На втором месте по объему арендованных площадей – сферы строительства и проектирования (12%). На третьем месте компании реального сектора экономики (10%).
Вакансия
По итогам 1 полугодии 2024 средний уровень объема вакантных площадей в качественных офисных объектах класса А и B снизился на –1,2 п.п., по сравнению с аналогичным показателем на конец 2023 года, и составил по состоянию на конец июня 2024– 5,4%.
Высокий уровень спроса на качественные офисные площади, равно как и сдержанный прирост спекулятивного предложения способствовали сокращению объема вакантных площадей в анализируемом периоде.
В офисных центрах класса А вакантны 68 400 кв. м или 4,8% площадей (–1,1 п.п. к декабрю 2023 года). В классе В уровень вакансии составил 5,6% (–1,4 п.п. к декабрю 2023 года), или свободно 158 400 кв. м в абсолютном выражении.
На 2024 год анонсирован незначительный прирост объем нового спекулятивного предложения. Некоторые спекулятивные проекты выйдут абсолютно вакантными на рынок. С высокой долей вероятности частично по проектам будет наблюдаться перенос сроков ввода или полная заморозка.
При условии сохранения высоких объемов спроса на офисные площади в Санкт-Петербурге мы прогнозируем, что объем вакантных площадей останется в пределах, установившихся по итогам 1 полугодия – на уровне 5%.
Арендные ставки
В 1 полугодии 2024 на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга наблюдалась положительная динамика ценовых индикаторов.
Средняя арендная ставка класса А составляет 2 240 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы (+1,8%). В классах В составляет 1 620 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы (+7,3%), относительно итоговых показателей 2023 года. В 2024 году при условии сохранения активности спроса на текущем уровне и невысоких объемах прироста нового спекулятивного предложения для запрашиваемых ставок аренды будет характерна умеренная положительная динамика.
