1 сентября 2025 г. вступят в силу поправки к закону о ведении садоводства для собственных нужд (217-ФЗ от 29.07.2017 г.) и ряд других федеральных законов, регулирующих эту сферу.
Рассмотрим наиболее важные из них для индивидуальных собственников садовых участков, а также девелоперов загородной недвижимости.
В связи с принятием нового закона в заголовки ряда СМИ была вынесена как первостепенная новость о запрете раздельного отчуждения садового земельного участка и находящихся на нем строений. Однако, новации в этом нет. Запрет на раздельное отчуждение и ранее был предусмотрен Земельным (п. 5 ст. 1) и Гражданским (ст. 273, ст. 552) кодексами РФ и соблюдался на практике.
По обновленному закону статья 23.1 закона о садоводстве дополнена частью 5, по которой раздел жилого дома, садового дома, хозяйственной постройки, гаража не допускается. Можно предположить, что законодатель тем самым действует на упреждение, предотвращаю «шанхаизацию» садоводческих товариществ. Что произошло на множестве земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в городах и деревнях? При разделе домов, главным образом при наследовании и последующем прекращении долевой собственности, производился выдел в самостоятельные объекты права частей домов, далеко не всегда удовлетворительной площади и состава помещений для комфортного проживания. Суды, удовлетворяя иски о выделе недвижимости в натуре на основании ст. 252 ГК РФ придерживались принципа - «пусть будет плохонькое, но свое», зачастую не обращали внимания, что вид разрешенного использования разделенного земельного участка должен был быть изменен с ИЖС - на блокированную жилую застройку, далеко не всегда предусмотренный в качестве основного для территориальной зоны расположения участка по правилам земелепользования и застройки поселения. Кроме того, недобросовестно вели себя на садовых участках некоторые профессиональные застройщики. Например, известна схема, по которой фактически многоквартирный дом регистрировался первоначально как индивидуальный жилой, а затем делился на несколько «индивидуальных жилых домов», в том числе без изменения вида разрешенного использования земельного участка на блокированную жилую застройку. Блокированная застройка компактнее и дешевле отдельно стоящих домов. Если предположение о мотивах законодателя верно, можно сказать, что новация своевременна, поскольку после разрешения строительства на садовых земельных участках индивидуальных жилых домов в перспективе здесь будут происходить сходные процессы с ИЖС-участками в населенных пунктах. Поскольку в целом по стране размер садового земельного участка меньше, чем участка ИЖС, а качественных жилых домов на них совсем немного, эту запретительную норму можно рассматривать как специальную применительно к садовым земельным участкам, и в данном конкретном случае — поддержать.
Технические правки внесены в часть 2 статьи 23.1 закона о садоводстве. Уточнено, что предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции жилых домов, садовых домов, хозяйственных построек и гаражей, которые относятся к объектам капитального строительства, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, определенным в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. В прежней редакции статьи хозяйственные строения упомянуты не были.
В статье 3 закона о садоводстве уточнено понятие "хозяйственные постройки". К таковым по прежнему отнесены: сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы. Однако, установлено, что хозяйственные строения могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными строениями. При этом погреба и другие сооружения, являющиеся частями жилых и садовых домов, к хозяйственным постройкам не относятся.
Статья 24 закона о садоводстве дополнена частью 9, в соответствии с которой к имуществу общего пользования относятся сооружения для очистки сточных вод и другие объекты, предотвращающие поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду, использование которых осуществляется с соблюдением правового режима водоохранных зон и иных зон с особыми условиями использования территорий, созданных для охраны окружающей среды. Не ясно, с какой целью нужно было делать акцент на сооружениях очистки стоков, если к имуществу общего пользования в соответствии с определениями статьи 3 217-ФЗ относятся любые объекты недвижимости и иные объекты, используемые для удовлетворения общих потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество на территории садоводства.
Без всякого сомнения, основной новацией принятого закона является запрет на образование (часть 10 статьи 4.1 217-ФЗ), а также использование (новая редакция части 2 статьи 6 217-ФЗ) садовых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями. Депутаты не учли предупреждение Правового управления Госдумы в заключении на законопроект, подготовленный к первому чтению, что в такой редакции статьи могут быть нарушены интересы многих собственников земельных участков, поскольку в прежние годы они законно получили участки для садоводства на сельхозугодьях. В упомянутых запрещающих статьях следовало бы дополнить: «за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации». Так, новым законом исключается правило о нераспространении на земельные участки, в отношении которых до 1 января 2019 года в законном порядке был установлен вид разрешенного использования – ведение гражданами садоводства, запрета на включение сельскохозяйственных угодий в границы территории ведения гражданами садоводства (п. 31 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Можно предположить, что при противоречии двух указанных норм (новой — запрещающей и действующей в отношении участков полученных до 01.01.2019 г. — разрешающей) властные органы (администрации поселений, Росреестр, суды) в своей работе станут применять более позднюю норму, что нарушит права собственников таких земельных участков. Более того, теперь не допускается ведение гражданами садоводства и огородничества без создания товариществ на землях, правовой режим которых не допускает осуществление таких видов деятельности. То есть, с одной стороны устанавливается запрет на ведение садоводства на сельхозугодьях, с другой — деятельность возможна в составе садоводческого товарищества. Вероятно, законодатель не сильно верит, что категоричные запреты помогут и будут работать в отношении тех собственников, которые до 1 января 2019 г. законно получили земельные участки для садоводства на сельскохозяйственных угодьях. В противном случае таким собственникам придется выплачивать компенсацию по статье 57 Земельного кодекса РФ в размере разницы между рыночной стоимостью земельных участков для ведения садоводства и участков для сельскохозяйственного производства . Рыночная стоимость садовых участков в несколько десятков раз больше, чем сельхозугодий. Дополнительно подтверждение тому, что задача законодателя скорее заключалась в том, чтобы запугать собственников, чем полностью заблокировать их деятельность на садовых участках, находящихся на сельскохозяйственных угодьях, - прежняя и новая редакция четвертого предложения части 12 статьи 70 закона о регистрации недвижимости 218-ФЗ: «"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой дом или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от включения садовых земельных участков в территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства". Другими словами, если вид разрешенного использования земельного участка - «Ведение садоводства», Росреестр обязан зарегистрировать право на постройку на нем, в том числе в случае расположения земельного участка в территориальной зоне сельхозугодий, для которой градостроительный регламент не устанавливается. При регистрации прав на строения приоритет отдается виду разрешенного использования земельного участка, а не территориальной зоне его расположения. Созвучна этой норме и новая статья 14.3 Земельного кодекса РФ ( вступает в силу с 1 марта 2026 г.), в соответствии с которой правообладатель земельного участка вправе использовать без разрешений и согласований земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.
Более чем странным является «запрет на ведение садоводства без создания товарищества на землях, правовой режим которых не допускает осуществление таких видов деятельности» . Ведь садоводческое товарищество является организационно-правовой формой осуществления гражданами садоводства, а не видом деятельности, и не может являться критерием для определения вида разрешенного использования земельных участков (пункт 2 статьи 7 ЗК России). Кроме того, участие граждан в товариществе является гражданским правом и в соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ осуществляется ими свободно в своей воле и интересе, что также закреплено в положениях садоводческого закона, устанавливающих право, а не обязанность быть членом товарищества (статья 5 217-ФЗ). Запрет на ведение садоводства на сельхозугодьях без создания СНТ существенно затруднит реализацию девелоперских проектов на соответствующих земельных участках. Ведь принцип СНТ - «все вокруг колхозное, все вокруг мое». Девелоперские же проекты носят коммерческий характер, в которых главное лицо - инвестор, а не общее собрание членов СНТ.
Таким образом, принятые поправки практически не оказывают влияния на собственников сформированных садоводческих товариществ или ведущих садоводство без создания СНТ, находящихся в «правильной» территориальной зоне в соответствии с правилами землепользования и застройки поселения, и носят близкий к блокирующему характер в отношении садовых участков, в которых СНТ еще не создано, и находятся они на сельскохозяйственных угодьях, градостроительный регламент для которых не устанавливается и не предусматривает ведение садоводства для собственных нужд.
Геннадий Савинов, 05.08.2025 г.
