Эксперты международной консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC Int. рассказали о взаимосвязи курса доллара и рублевой ставки аренды складской недвижимости класса А в Москве и Петербурге.
Влияние курса доллара на рублевые ставки аренды складской недвижимости с 2008 года имело несколько этапов, каждый из которых был обусловлен определенными экономическими условиями, внутренними и внешними шоками, а также структурными изменениями на рынке недвижимости.
В 2008 году российская экономика испытала сильный удар в связи с мировым финансовым кризисом. Снижение деловой активности, падение цен на нефть и глобальная экономическая нестабильность привели к резким колебаниям курса. В период кризиса 2008–2009 годов наблюдалось резкое падение курса рубля, что вызвало рост арендных ставок, так как они оставались привязанными к доллару. При этом рынок складской недвижимости столкнулся с падением спроса, что в дальнейшем привело к снижению рублевых ставок в ответ на общую экономическую депрессию.
В 2013-2014 гг. многие собственники недвижимости перешли на рублевые договоры аренды, и корреляция между курсом доллара и рублевыми ставками стала менее выраженной.
Часть высококачественных строительных материалов и оборудования для складов (например, системы для управления складом, отопления, вентиляции, системы безопасности) закупаются у иностранных поставщиков. Вложение средств в техническое обслуживание и модернизацию складов также может зависеть от закупок иностранного оборудования и услуг. Рост их стоимости составляет долю в себестоимости склада, и, хотя это доля может быть существенной, большее влияние на рублевую ставку после 2014 года оказывают рыночные факторы.
В первую очередь растет рублевая ставка, а долларовая следует за ней в зависимости от колебания курса. В 2022 году произошло заметное увеличение рублевых ставок, который был связан прежде всего с резким ростом спроса на складскую недвижимость со стороны e-commerce. Компаниям сегмента для своего развития требовались логистические мощности, и игроки готовы были платить арендую ставку значительно выше рынка, что повлекло за собой увеличение и среднерыночных показателей.
В Москве и в Петербурге с точки зрения тенденций ситуация была схожей, однако в Северной столице наблюдалась более сглаженная динамика с менее резкими всплесками. На фоне высокого спроса e-commerce вакансия снижалась, а рублевые ставки росли. Долларовые же следовали за колебанием курса. Первичность рублевых ставок подтверждает, например, изменение в 2022-2023 гг., когда рубль укреплялся, а затем падал, но ставки аренды все равно росли.
