Мечта о земельном участке намного ближе, чем вам кажется. Это то, что может получить каждый из вас. В любом деле важна система. И если разбить конечную цель на несколько частей, то дойти к ней гораздо легче. Тем более, если эта система не раз проверялась на практике и ее эффективность 100%.
Итак, вот краткая пошаговая инструкция поиска и получения свободной земли
1. Определяемся с видом разрешенного использования (ВРИ) участка, т.е. для чего нам нужен участок. Например, выбираем жилищное строительство, это ВРИ – «ИЖС», «ЛПХ на приусадебном», «ведение садоводства». С этими видами разрешается строить жилые дома.
2. А далее мы открываем не ПКК, а скачиваем и открываем Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и карту градостроительного зонирования района (где скачать я показывал ранее в своих видео).
3. В ПЗЗ нам нужно найти территориальные зоны, в которых имеются выбранные нами ВРИ. Обычно эти зоны обозначаются буквой «Ж» (Ж-1, Ж-2, Ж-3 и т.п.), но в разных регионах могут обозначаться по-другому. Иногда необходимый нам ВРИ может также быть и в других зонах, например, для с/х деятельности (обозначаются «СХ»). Вобщем, через функцию «Поиск по документы» ищем нужный ВРИ по всему тексту ПЗЗ и запоминаем терр. зоны.
⚠ Важно! Искомые ВРИ должны быть в «Основных видах»! Помимо этого в ПЗЗ также есть разделы «Условно-разрешенные виды» и «Вспомогательные», в этих разделах мы не смотрим, т.к. для получения участка, ВРИ которого включен в «Условно-разрешенные виды» производятся через Публичные слушания, а это совершенно иная земельная процедура, в которую новичкам я не рекомендую сразу лезть.
Так, значит в ПЗЗ мы нашли свои зоны, далее смотрим какие требования к размерам формируемых участков (минимальный и максимальный размер в кв.м.), там же указывают обычно требования к возводимым объектам (min-max площадь дома, расстояние от границ участка до дома, этажность и т.п.). При подготовке схемы размещения земельного участка (СРЗУ) необходимо руководствоваться этими требованиями.
4. С ПЗЗ закончили, переходим к картам градзонирования. На этих картах нужные нам территориальные зоны (Ж, СХ и т.д.) выделяются разными цветами. Зоны Ж обычно это желтый цвет, зоны СХ светло-голубой. Все обозначения зон есть на самой карте в виде таблицы.
На этих картах указаны границы уже существующих участков и можно увидеть где еще есть свободные места. Там и нужно смотреть свободную землю.
На ПКК теперь тоже есть такие слои, как «Территориальные зоны». Включив его можно видеть границы зон, это поможет сформировать участок в разрешенном месте.
5. Далее, переходим на ПКК и находим свободный земельный участок (государственная собственность на который не разграничена) – такие участки не имеют «красных» контуров, т.е. это свободная земля. Всегда следует помнить, возможно на этом месте уже кто-то согласовал участок, но пока не поставил его на кадастровый учет и поэтому его не видно на ПКК.
6. На ПКК включаем слой «Зоны с особыми условиями использования территории» и проверяем на наличие/отсутствие ЗОУИТ на месте вашего участка. Если таких зон нет, значит все в порядке и переходим к созданию схемы СРЗУ.
Если же найдете ЗОУИТ, тогда нужно определиться, какие ограничения на ваш участок накладывает такой ЗОУИТ, можно ли будет строить дом или использовать по назначению. Для этого нужно найти описание этой ЗОУИТ и «примерить» к своему участку. Если ограничения жесткие, тогда лучше отказаться от этого места и искать участок в другом месте. Поверьте, так вы сэкономите себе время и деньги в случае отказов, а свободной земли хватит на всех еще более чем на 500 лет.
7. Место для формирования нового участка мы выбрали, переходим к созданию схемы размещения земельного участка на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ).
Делается это в бесплатной программе АРГО7 (где ее скачать и как рисовать схемы я показывал в своем отдельном видео).
8. Подготовленную СРЗУ вместе заявлением подаем в администрацию. В заявлении указываем испрашиваемый вами вид ВРИ, площадь, кадастровый квартал и основание для предоставления участка (статью Земельного кодекса). Статьи Земельного кодекса я давал в предыдущей своей статье (в телеграм-канале).
9. Администрация обязана рассмотреть ваше заявление в установленный срок (14-60 дней). Если схема в порядке, тогда администрация обязана разместить на сайте torgi.gov.ru сообщение о предстоящем предоставлении вам земельного участка. При этом в целях соблюдения законодательства о конкуренции, лица также заинтересованные в этом участке вправе подать в администрацию заявление о своем желании участвовать в торгах. В этом случае администрация направляет вам отказ и начинает готовить участок для аукциона.
10. В том случае, если никто не откликнется на сообщение о предварительном согласовании, администрация издает постановление о предварительном согласовании размещения участка, в котором указаны будете вы. После этого, вы за свой счет заказываете у кадастрового инженера межевание и ставите участок на кадастровый учет. Постановление действует 2 года, в течение этого срока вы должны поставить участок на кад.учет и заключить договор аренды участка с администрацией. С 2025 года срок действия постановления снижают до 1 года.
11. Во втором случае, после размещения га сайте torgi.gov.ru извещения о проведении аукциона, вы и все желающие могут принять участие в аукционе. Если кроме вас, никто не заявится на торги, договор заключается с вами, как с единственным участником, на это дается 30 дней. Если будут другие желающие, тогда побеждает тот, кто предложит максимальную цену.
12. После заключения договора аренды, вы быстро-быстро строите дом, регистрируете его в Росреестре и подаете заявление о выкупе участка за 3 % от кадастровой стоимости (в разных регионах цена выкупа варьируется от 3-100 %). Если цена выкупа «из под дома» высокая, тогда можно требовать перезаключить аренду уже на 49 лет, что фактически приравнивается к праву собственности и размер аренды будет мизерным.
👉 Практикой доказано, что пошагово выполняя эти этапы, вероятность не сбиться с пути и дойти до результата становится кратно выше.
Всё, что нужно для прохождения указанных этапов, есть в моем Телеграм-канале, а также на видео-хостингах.
Изучайте инструкции, которые приблизят вас к получению земельного участка!
