Каждый земельный участок имеет строгие ограничения по максимально допустимой площади и объёму строительства. Знание этих нормативов позволяет избежать юридических проблем с надзорными органами и грамотно спланировать бюджет. В этом материале разберём, как читать градостроительную документацию, найти коэффициент застройки участка (КЗУ) и правильно его использовать при проектировании.
Что такое коэффициент застройки участка (КЗУ)
Это ключевой градостроительный норматив, который устанавливает максимально допустимую площадь, которую может занимать ваше здание на земельном участке. КЗУ — это отношение общей площади застройки, то есть площади, занятой фундаментом дома, ко всей площади земельного участка. Этот показатель всегда выражается либо в процентах, либо в виде десятичной дроби.
Этот норматив был создан для того, чтобы органы местного самоуправления могли эффективно регулировать плотность застройки в населённых пунктах и обеспечивать комфортную среду проживания. КЗУ гарантирует, что на территории останется достаточно свободного места для выполнения ряда важных функций.
Статусы земельных участков: правовой гид
Он резервирует пространство для обеспечения пожарных проездов и создания необходимых эвакуационных путей, а также для соблюдения норм инсоляции, то есть попадания солнечного света на соседние участки. Кроме того, этот норматив оставляет место для озеленения, благоустройства и прокладки, а также последующего обслуживания инженерных коммуникаций.
Необходимо понимать, что КЗУ ограничивает именно площадь застройки по внешнему контуру, то есть площадь проекции здания на землю. Он не имеет прямого отношения к суммарной площади всех этажей здания, которую часто называют общей площадью или жилой площадью.
Где найти нормативы КЗУ
Значение коэффициента застройки участка никогда не бывает произвольным; оно всегда строго закреплено в официальных документах местного самоуправления. Для надёжного планирования вы всегда должны обращаться к первоисточникам.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Самый надёжный и главный источник информации для конкретного участка — это Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ выдаётся по запросу собственника местным департаментом архитектуры и градостроительства.
В ГПЗУ указаны территориальная зона, в которой расположен ваш участок, например, Ж-1 — зона индивидуальной жилой застройки, а также минимально и максимально допустимые значения КЗУ и других строительных коэффициентов именно для этой зоны. Получить ГПЗУ можно через МФЦ или «Госуслуги».
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Это основной и исчерпывающий нормативный акт муниципалитета, который содержит детальные текстовые и графические части. Если вы только присматриваетесь к участку и ещё не являетесь его собственником, вы можете найти ПЗЗ на официальном сайте местной администрации.
Именно ПЗЗ устанавливают, какие именно коэффициенты, включая КЗУ, применяются к конкретным территориальным зонам города или района. Например, в одной зоне индивидуальной жилой застройки (Ж-1) КЗУ может быть ограничен 40%, а в зоне смешанной или многоэтажной застройки (Ж-3) этот норматив может доходить до 60%.
Как рассчитать коэффициент застройки участка
Расчёт КЗУ — это относительно простая математическая операция, но её правильное выполнение необходимо до того, как вы приступите к проектированию и тем более к заливке фундамента. Точный расчёт исключает риск создания неликвидного самостроя.
Формула расчёта КЗУ
Коэффициент застройки участка рассчитывается как отношение площади, которую занимает фундамент вашего здания, к общей площади всего участка. Результат принято выражать в процентах или десятичной дробью:
КЗУ = Площадь земельного участка / Площадь застройки здания х 100%
Площадь застройки здания — это площадь, которую занимает проекция вашего здания на горизонтальную поверхность земли. При этом учитывается площадь фундамента, крыльца, всех пристроек и в некоторых случаях террас, расположенных на фундаменте.
Площадь земельного участка — это общая площадь участка, которая подтверждена документами из ЕГРН.
Пример расчёта
Представьте, что ваш земельный участок — это огромный пирог площадью 1000 квадратных метров (10 соток). Администрация говорит: «Вы можете накрыть фундаментом только часть этого пирога». Эта часть — это ваш коэффициент застройки участка, который равен 40 процентов, или 0,4.
Чтобы узнать, какой максимальный кусок пирога вы можете занять фундаментом, делаем простой расчёт.
В нашем примере: 1000 квадратных метров умножаем на 0,4, получаем 400 квадратных метров.
Получается, максимальная площадь фундамента, которую вы можете залить на этом участке, не должна превышать 400 квадратных метров. Оставшиеся 600 квадратных метров — это обязательная территория для газона, дорожек и проездов.
Теперь рассмотрим пример совместного расчёта коэффициента застройки участка и коэффициента плотности застройки для определения этажности дома.
Если коэффициент застройки участка — это ширина вашего дома, то коэффициент плотности застройки — это его общий «вес» или суммарная площадь всех этажей. Допустим, коэффициент плотности застройки равен 80 процентов, или 0,8.
Чтобы узнать, какой общий «вес» разрешено построить, площадь участка умножаем на долю коэффициента плотности застройки: 1000 квадратных метров умножаем на 0,8, получаем 800 квадратных метров.
Далее определяем количество этажей. Мы знаем, что фундамент занимает 400 квадратных метров (по коэффициенту застройки участка), а общая площадь всех этажей не должна превышать 800 квадратных метров (по коэффициенту плотности застройки).
Формула: количество этажей равно общий объём, разделённый на площадь фундамента. В нашем примере: 800 квадратных метров разделить на 400 квадратных метров, получаем 2 этажа.
Эти два правила означают, что вы можете построить двухэтажный дом с площадью 400 квадратных метров на каждом этаже. Построить одноэтажный дом площадью 800 квадратных метров нельзя, так как нарушен коэффициент застройки участка, и построить трёхэтажный дом тоже нельзя, так как нарушен коэффициент плотности застройки.
КЗУ и КПЗ
В градостроительной документации и проектной работе часто фигурирует ещё один похожий термин — коэффициент плотности застройки (КПЗ). Но несмотря на схожесть названия, эти два показателя имеют разное назначение и регулируют принципиально разные аспекты строительства, поэтому их ни в коем случае нельзя путать.
КЗУ (коэффициент застройки участка) регулирует горизонтальное ограничение, то есть ограничивает площадь фундамента здания на земле, обеспечивая необходимые отступы и зоны общего пользования.
КПЗ (коэффициент плотности застройки) регулирует вертикальное ограничение, то есть лимитирует суммарную площадь всех этажей здания, включая подземные и технические помещения. Этот коэффициент определяет общий объём строительства, который может быть размещён на участке.
Чем грозит нарушение КЗУ
Нарушение установленного в ГПЗУ коэффициента застройки всегда приводит к серьёзным юридическим последствиям, поскольку это является прямым нарушением градостроительного законодательства.
Во-первых, если проектная документация, которую вы подали на согласование, показывает превышение КЗУ, вам будет гарантированно отказано в выдаче разрешения на строительство. Это остановит проект на начальном этапе.
Во-вторых, если вы рискнёте построиться, проигнорировав нормативы, здание будет автоматически считаться самовольной постройкой. Местная администрация, которая является надзорным органом, имеет полное право подать судебный иск о сносе части или всего здания, который будет проводиться за счёт самого собственника.
В-третьих, вы не сможете ввести дом в эксплуатацию, а следовательно, и оформить право собственности на него в ЕГРН. Отсутствие регистрации делает невозможными любые юридические операции с объектом: его нельзя продать, подарить, застраховать или передать по наследству.
Всегда оставляйте технический запас в 5–10% при проектировании. Это минимизирует риски, связанные с возможными неточностями геодезических работ, непредвиденными изменениями в процессе строительства или погрешностями в расчётах.
Ключевые тезисы
- КЗУ — это норматив, который ограничивает площадь фундамента вашего здания относительно площади участка, обеспечивая пожарные и санитарные нормы;
- значение КЗУ всегда указано в Градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), который обязательно нужно запросить перед покупкой или проектированием;
- КПЗ регулирует суммарную площадь всех этажей (объём) здания, и его нужно учитывать вместе с КЗУ для определения максимально допустимой этажности;
- превышение КЗУ ведёт к отказу в строительстве или признанию постройки самовольной, что несёт высокий риск её сноса.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора статьи
Фото: Runawayphill / Shutterstock.com
