Статус земельного участка в ЕГРН: виды, проверка и изменение

Чем статус участка отличается от категории земель и вида разрешённого использования

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указываются различные характеристики земельного участка: статус, категория земель, вид разрешённого использования (ВРИ) и другие. Каждая из них описывает участок и отвечает на тот или иной вопрос.

Статус участка

Показывает состояние объекта недвижимости с точки зрения кадастрового учёта, является ли он актуальным и можно ли использовать сведения о нём как о действующем объекте ЕГРН.

Категория земель

Она отвечает на другой вопрос: к какому назначению по закону относятся земли. Например, это могут быть земли населённых пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда и другие категории.

Вид разрешённого использования (ВРИ)

Этот параметр уточняет, что именно можно делать на участке в рамках установленного градостроительного и земельного регулирования. Участок может предназначаться для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения садоводства, размещения объектов торговли и так далее.

Пример: участок может иметь статус «актуальный», относиться к землям населённых пунктов, а его ВРИ — для индивидуального жилищного строительства.

Чтобы правильно выбрать земельный участок под свои потребности, нужно знать все 3 параметра: статус участка, к какой категории земель он относится и какой у него вид разрешённого использования.

Какими бывают категории земель

Категории земельных участков имеют принципиальное значение для собственников и других землепользователей. Законодательно они закреплены в статье 7 Земельного кодекса РФ.

Существует 7 категорий земельных участков:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населённых пунктов.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Использование земли не в соответствии с категорией — административное правонарушение, которое карается штрафом. Для физических лиц он может составить от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. рублей.

Если кадастровая стоимость земли не определена, размер взыскания составит от 10 до 20 тыс. рублей. При этом собственник будет обязан устранить нарушение. Если он этого не сделает и продолжит нецелевое использование участка, землю могут вообще изъять.

Наибольший интерес для тех, кто собирается покупать участок, представляют:

• земли населённых пунктов — это участки, которые можно использовать для застройки и развития поселений;
• земли сельскохозяйственного назначения, на которых можно вести сельское хозяйство, строить здания и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции.

Виды разрешённого использования земли

ВРИ определяет, как участок можно использовать и что на нём можно строить. Есть несколько видов разрешённого использования: основной, вспомогательный и условно-разрешённый. Первые два правообладатель выбирает самостоятельно, условно-разрешённый ВРИ требует разрешения уполномоченного органа.

Чаще всего в документах можно встретить такие ВРИ.

1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Этот ВРИ предусматривает размещение жилого дома. Он должен соответствовать таким параметрам:

• отдельно стоящее здание не выше трёх надземных этажей;
• высотой не более 20 м;
• состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, то есть в нём можно жить и удовлетворять все бытовые потребности;
• здание не разделено на самостоятельные объекты недвижимости.
• Ещё на землях ИЖС можно выращивать сельскохозяйственные культуры, возводить гаражи и хозяйственные постройки.

2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

ЛПХ применяется как на приусадебном земельном участке — в границах населённого пункта, так и за пределами населённого пункта. В первом случае этот вид использования допускает размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции, строительство гаража и других вспомогательных сооружений. Кроме того, на таких землях ЛПХ можно содержать сельскохозяйственных животных.

На полевых участках для ЛПХ — за пределами населённого пункта — строить здания и строения нельзя.

3. Ведение садоводства или огородничества

Земли с таким ВРИ предназначены для выращивания плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур — в том числе на сельскохозяйственных угодьях. Именно на землях с этим ВРИ чаще всего образованы популярные у дачников объединения.

• Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) — организационно-правовая форма юридического лица, которое управляет объединением собственников участков. То есть это способ юридически оформить такой добровольный союз владельцев земельных участков. Управлять объединением помогает избранный председатель и правление или нанятая собственниками управляющая компания.
• Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) — ещё одна организационно-правовая форма юридического лица. Действовала до вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ.

Отличие заключалось в том, что в садоводческом товариществе упор делался на садоводстве и огородничестве, а в ДНП — ещё и на отдыхе. То есть грядок в ДНП могло и не быть, но обязательно должны были быть домики для восстановления сил после напряжённых будней.

С 2019 года организационную форму ДНП упразднили — создание нового дачного партнёрства невозможно. Реорганизация ДНП в СНТ не является обязательной. Если партнёрство работает по уставу, оно может продолжать свою деятельность без изменения организационно-правовой формы. Но участникам рекомендуют привести документы в соответствие с требованиями законодательства.

Между собой СНТ и ДНП отличаются правом собственности на общие дороги, коммуникации и прочее: у СНТ это право принадлежит самим участникам товарищества, а в ДНП — юрлицу, в которое они объединились.

В прошлом ДНП и СНТ обычно создавались на земле с ВРИ «под дачное строительство». Сейчас такого вида использования не существует, хотя в старых документах он ещё встречается.

Что такое СНТ:

плюсы и минусы садового товарищества

Узнать

Это самые популярные ВРИ, с которыми может столкнуться покупатель участка. Но вообще список ВРИ земли намного шире: от виноградарства до многоэтажной жилой застройки и от передвижного жилья до проведения азартных игр. Более того, один участок может иметь несколько ВРИ.

Полный список ВРИ земельных участков приведён в приказе Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. Там же указано, как именно можно использовать и что строить на участке с соответствующим ВРИ.

Как узнать ВРИ земельного участка

Узнать ВРИ земельного участка можно несколькими способами:

• посмотреть карты в Национальной системе пространственных данных, которая с 2025 года заменила публичную кадастровую карту;
• заказать выписку из Росреестра, в разделе с дополнительными характеристиками участка;
• заказать выписку из ЕГРН на «Госуслугах».

Где можно строить дом для проживания, а где нет

Собрали всю информацию в удобную таблицу.

По данным Циан.Журнала

Что будет, если нарушить предписание, которое установлено ВРИ

Если вы построите пятиэтажный дом на участке для ИЖС, это грозит штрафом — как и в случае нарушения категории земель. Участок придётся привести в соответствие с видом разрешённого использования — вплоть до сноса самовольных построек.

Можно ли изменить категорию земельного участка и его ВРИ

Изменить категорию земельного участка можно. Но сделать это непросто. Для этого требуется весомое обоснование — чаще всего оно связано с расширением городов и потребностью вести застройку. Такая трансформация обычно происходит с сельхозземлями и промзонами, а занимаются изменением категорий крупные организации — например, строительные компании. У обычного землепользователя возможностей для изменения категории участка очень мало.

Изменить ВРИ гораздо проще. Для этого необходимо подать заявление в Росреестр. Более подробная инструкция — на сайте Росреестра.

Несколько важных моментов:

• ВРИ должен быть предусмотрен правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.
• Можно установить для участка один или даже несколько ВРИ: основных, вспомогательных и условно разрешённых, если это предусмотрено градостроительным регламентом.
• Основной или вспомогательный ВРИ можно выбрать из тех, что предусмотрены градостроительным регламентом конкретной территории. При этом владелец земельного участка не должен ничего ни с кем согласовывать.
• Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
• Чтобы выбрать условно разрешённый вид использования, нужно пройти процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний. Его изменение возможно только с разрешения органа местного самоуправления. Глава администрации принимает решение с учётом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

Основной или условно разрешённый ВРИ земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нём в ЕГРН. Вносить в реестр недвижимости сведения о вспомогательных видах ВРИ участка не требуется.

Статусы земельных участков в ЕГРН: что они означают

Статус земельного участка — это характеристика, которая требуется для актуализации сведений о земле. Проще говоря, это описание того, что в юридическом смысле происходит с участком прямо сейчас: есть ли у него кадастровый номер и собственник, определены ли его границы и так далее.

В выписке из ЕГРН в отношении объекта может отражаться один из следующих вариантов.

Актуальный земельный участок

Такой статус присваивается всем участкам, которые поставлены на кадастровый учёт после 1 января 2017 года. Также в документах может быть определение «учтённый».

Ранее учтённый земельный участок

Это объекты, которые либо были учтены до 1 марта 2008 года, либо не были учтены, но права на них зарегистрированы, не прекращены, и эти участки имеют условный номер.

В выписке из ЕГРН также может быть указано «актуальный, ранее учтённый» — это полностью соответствует действующему законодательству.

Временный статус земельного участка

Этот статус присваивается земельным участкам, которые поставлены на кадастровый учёт до 1 января 2017 года и права на которые не зарегистрированы.

Архивный участок

Это не действующий объект кадастрового учёта. В ЕГРН архивной становится запись об объекте, который был снят с кадастрового учёта.

Если вы видите архивный статус, перед вами, скорее всего, уже не действующий земельный участок. Покупать такой участок нельзя: следует выяснить, что произошло с исходным участком и какие объекты образовались вместо него.

Погашенный участок

Это статус не самого участка, а сведений о нём. Скажем, если у участка изменилась площадь, в ЕГРН будут отражаться новые актуальные сведения, а прежняя информация о площади может иметь статус «погашенная».

То же может происходить с другими характеристиками объекта, если они были изменены в установленном порядке.

Аннулированный участок

Термин «аннулированный» иногда встречается в старых кадастровых сведениях и связан с прежними правилами кадастрового учёта.

Раньше существовал статус временных кадастровых сведений: если действия для окончательного оформления участка не выполнялись в установленный срок, такие сведения могли быть аннулированы.

Поэтому, если в старой выписке указано «аннулирован», необходимо посмотреть дату документа и понять, по каким правилам были сформированы эти сведения.

Статус земельного участка имеет значение для собственников. Если с ним всё в порядке в юридическом смысле этого слова, в дальнейшем это облегчает распоряжение землёй. Участок, на котором проведено межевание, определены границы и зарегистрировано право собственности, легко продать, подарить или передать по наследству. Если этого не сделать, на сделке возникнут проблемы.

Как узнать статус земельного участка по кадастровому номеру

Проверить сведения о земельном участке можно по его кадастровому номеру. Это один из самых простых способов понять, зарегистрирован ли участок в ЕГРН и какие сведения о нём есть в реестре.

Выписка из ЕГРН

Самый надёжный способ — получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Для запроса понадобятся адрес, кадастровый номер, площадь объекта.

В выписке можно проверить основные характеристики участка: местоположение, категорию земель, вид разрешённого использования, сведения о кадастровом учёте и другие данные.

Заказать выписку можно через сайт Росреестра или через «Госуслуги». Также можно обратиться за этим в ближайшее отделение МФЦ.

Публичная кадастровая карта

Для предварительной проверки можно воспользоваться сервисами Росреестра, где участок ищется по кадастровому номеру. Такой способ удобен, чтобы быстро посмотреть, есть ли участок на карте и где расположены его границы.

Но публичная карта не заменяет выписку из ЕГРН: в последней гораздо больше информации. Если данные об участке необходимы для совершения сделки, лучше проверить официальную выписку и зарегистрированные права.

Кадастровый номер земельного участка:

что это и как его узнать

Читать

От чего зависит земельный налог

Земельный налог платят собственники участков, а также лица, владеющие ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ). Если вы только арендуете землю или она находится у вас в безвозмездном пользовании, платить налог не надо.

Размер налога на участок зависит от двух факторов: его кадастровой стоимости и категории, которая определяет налоговую ставку. Для земель сельскохозяйственного назначения, жилищно-коммунального фонда, ИЖС (если там не ведётся предпринимательская деятельность), личного подсобного хозяйства, участков для садоводства или огородничества ставка налога составляет 0,3%, а для всех остальных земель — 1,5% кадастровой стоимости.

Земельный налог:

кто и сколько должен платить

Узнать

В последние годы собственники отмечают, что размер уплачиваемого налога увеличился. Это связано не с изменением размера ставки налога, а с ростом кадастровой стоимости объектов недвижимости после общероссийского пересмотра в 2022 году.

Тогда была изменена методика расчёта, что и привело к резкому скачку стоимости по кадастру. Если вы не согласны с установленной государством кадастровой стоимостью участка, пересматривать её придётся через суд.

Что проверить перед покупкой земельного участка

Перед покупкой земельного участка стоит проверить ряд моментов, чтобы впоследствии не получить неприятный сюрприз в виде сервитута, ограничений строительства и тому подобное.

Как оформить сервитут на земельный участок:

что это такое, когда нужен, как получить

Читать

Сделать это можно, обратившись, например, в отдел архитектуры местной администрации.

Положения закона применяются вне зависимости от категории земельного участка и вида его разрешённого использования (статья 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

1. Если рядом проходит дорога, есть водоём или лесной участок, необходимо уточнить градостроительные планы этой местности. Так вы избавите себя от покупки земли, на которой собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу — это популярное решение на дешёвых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жильё.

2. Часто вдоль существующего шоссе отложены промышленные резервные земли, которые могут стать новой полосой существующего шоссе через 5 лет. Узнать о планах можно в местном отделе архитектуры.

3. Узнайте, какие коммуникации проходят по приглянувшейся земле. Кабель связи или газовая труба могут пролегать прямо под участком. Если это так, низкая цена участка, скорее всего, связана с регулярными визитами специальных служб. Тогда придётся заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землёй.

4. Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.

5. Часто землю для ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это нецелевое использование, поэтому при появлении на таком участке, допустим, шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.

6. Отдельный повод насторожиться — если участок выставлен по низкой цене, а сама земля и район кажутся идеальными. Вероятно, такой участок невозможно оформить или на его использование существуют серьёзные ограничения.

Главное

— Категория земли определяет, для каких целей участок можно использовать, а вид разрешённого использования предписывает, как этот участок эксплуатировать и что на нём разрешено строить.

— Использование земли не по категории или ВРИ влечёт административный штраф.

— Дом для постоянного проживания можно строить на землях для ИЖС, для ведения ЛПХ и для садоводства. ВРИ участка можно изменить.

— Статус участка отражает его юридическое состояние.

— Размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости участка и ставки, которую устанавливают исходя из категории земли.

Фото: BearFotos, DENIS ESAULOV 1987, DifferR, ELENA DMITRIEVA_16, Inc, PhotoChur, savanterpro, Ultraskrip / Shutterstock / Fotodom