Мифы о инвестициях в элитную недвижимость
Сегодня хочу разобрать один из популярных у некоторых агентств термин «элитное жилье никогда не дешевеет».
Те высказывания, которые были хороши в 90-х годах, сейчас совершенно
неактуальны по моему мнению. Смотрите сами. Кто помнит период
первоначального накопления капитала, темпы его роста у отдельных
категорий граждан и видят обстановку в стране сейчас, должны понимать,
что количество потенциальных клиентов на покупку элитной недвижимости
неуклонно падает. На рынке, по результатам исследований вполне серьезных
агентств недвижимости, квартиры элитного класса занимают около 18-19%. Кто в состоянии их купить?
Сначала определимся с самим понятием элитной недвижимости.
Обычный вариант квартира 150-200 кв.м. в доме с небольшим количеством
жителей, расположенном в ЦАО города Москвы, если это не новостройка, то с
хорошим ремонтом. По самым скромным ставкам в 15 тысяч долларов за
кв.м. получаем квартиру со средней стоимостью 2,625.000 долларов США.
А дальше, еще интереснее. Многие из предлагаемых квартир уже были
приобретены в инвестиционных целях. Достаточно сравнить объемы
предлагаемой «элитки» только в Москве, с количеством желающих и имеющих
возможность эту недвижимость приобрести. Абсолютно спокойно покупать
элитное жилье в Москве по таким ценам могут себе позволить, наверное,
люди из списка Форбс не ниже 5-й сотни. И конечно есть еще
«потенциальные» покупатели с гораздо меньшими объемами капитала. По
данным авторитетной компании Merrill Lynch среди
россиян около 100.000 плюс-минус официальных долларовых миллионеров.
Миллионер по подсчетам Merrill Lynch – это человек, у которого более 1
млн. долларов на счетах и в ценных бумагах без учета собственности.
Значит, из этих 100.000 около 35-40% смогут набрать сумму, достаточную
для покупки среднестатистической элитной квартиры в Москве. Итого не
более 40 тысяч потенциальных, даже не потенциальных, а теоретически
возможных покупателей.
Но по тем же
исследованиям компаний Merrill Lynch и Capgemini только в Лондоне более
300 тысяч россиян приобрели собственность стоимостью не менее 1
млн.долл. Представьте – это только Лондон с пригородами. А Европа
большая и скуплено много. Плюс кто-то выбирает не квартиру в Москве, а
дом на Рублевке или других дорогих направлениях ценой более 1-3 млн.
долл. Получается, что большая часть официальных денег истрачена нашими
соотечественниками за рубежом. Рассматривать граждан других государств
как покупателей элитной недвижимости в Москве не имеет смысла, их
количество не превышает статистической погрешности. Тогда кто же будет
покупать элитку, которая «никогда не дешевеет»?
Ответ прост – огромная часть покупателей элитной недвижимости сейчас в Москве – люди с рисковыми капиталами.
Тут надеюсь
понятно. Весь миф о бесценной, вечно дорогой «элитке» может рухнуть
независимо от мировых кризисов. Один, два, три принятых Правительством
закона о борьбе с коррупцией, более жесткие требования в налоговой
сфере и т.п. превратит рынок «элитки» в пыль.
Телевидение ежедневно показывает обыски в шикарных квартирах чиновников с
зарплатой в одну люстру из собственной квартиры, в год. Так что цена на
топовую недвижимость, регулируется, прежде всего, политической
ситуацией в стране, а никак не мифическим рынком «элитной
недвижимости». Усиление движений государства в сторону борьбы с коррупцией
приведет к сильнейшему удешевлению элитных квартир. Реально их цена
будет на 20-25% выше, чем цена обыкновенной квартиры в том же районе.
Получилось
немного политизированное исследование, но тут выражается личное мнение,
можете не соглашаться. Понятно, что продавцы элитных новостроек найдут
множество аргументов. Но статья написана скорее для людей желающих
инвестировать честно заработанное в надежный актив. Кто-то выбирает
золото на долгосрочные вложения, а кто-то считает, что дорогие квартиры
только растут в цене. Я считаю, что более надежным вложением в рынок
недвижимости является вложение в среднестатистические квартиры, с
наименьшим количеством недостатков. Желательно, чтобы их цена
вписывалась в нормы выдаваемых ипотечных кредитов. И, как говорится,
будет вам счастье.
Подводя итоги, скажу еще раз, решаясь инвестировать в элитную квартиру в Москве, много раз подумайте. Рынок элитной недвижимости перегрет и цены на элитные квартиры явно завышены.
Покупка элитной квартиры может оказаться не самым перспективным вложением капитала и главное не быстро ликвидным объектом.
Виталий Михалин Компания «ВВ-Риэлти»
Грамотное управление активами
Real estate company "BB-Realty"
ize= 14px]http://bb-realty.ru/size]
ize= 14px]rl=mailto:one@bb-realty.ru]one@bb-realty.ruurl]size]
Покупку жилья за наличные хотят запретить
7 ноября 2025
