30.12.2025 Правительство РФ внесло изменения в Постановление от 18.03.2024 № 326, которое уже почти 2 года устанавливает специальный порядок начисления и выплаты штрафных санкций за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).
Так продлили мораторий для застройщиков или отменили?
Периоды начисления неустойки и других санкций
В соответствии с актуальной редакцией документа определены временные промежутки, в течение которых финансовые санкции не начисляются:
1. В период начисления неустойки (пени), предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, не включается период со дня вступления в силу постановления № 326 до 31 декабря 2025 года включительно.
2. В период начисления неустойки, предусмотренной частью 2.1 статьи 6 указанного закона, не включается период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно.
3. Проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, не начисляются за период со дня вступления в силу постановления до 31 декабря 2025 года включительно.
4. Неустойка (штраф, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные частью 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, не начисляются за период со дня вступления в силу постановления до 31 декабря 2025 года включительно. Это правило касается договоров, заключенных гражданами исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
5. Неустойка (штраф, пени), подлежащая уплате гражданину — участнику долевого строительства в соответствии с частью 8 статьи 7 и частью 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ, не начисляется за период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно.
Особенности возмещения убытков
При определении размера убытков в рамках долевого строительства установлены следующие ограничения:
1. В период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно не учитываются убытки, причиненные неисполнением обязательств, при расчете соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.
2. Исключением являются фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта.
3. При определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона № 214-ФЗ, не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу постановления до 31 декабря 2024 года включительно.
4. Убытки, причиненные в период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно (за исключением расходов на устранение дефектов), также не учитываются при определении размера ответственности по статье 10 закона о долевом строительстве.
Отсрочка исполнения требований продлена на 2026 год
Согласно изменениям, внесенным в декабре 2025 года, сроки предоставления отсрочки по исполнению требований к застройщикам были продлены.
В отношении неустойки, процентов и убытков, требования о которых были предъявлены к застройщику до вступления в силу постановления № 326, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 года включительно.
В отношении неустойки и убытков, предусмотренных абзацами 3–6 пункта 1 постановления, требования об уплате которых предъявлены до 1 января 2025 года, также предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 года включительно.
Требования, содержащиеся в исполнительных документах, предъявленных к исполнению в период действия отсрочки, не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Отсрочка, предоставленная застройщикам до 1 января 2026 года, может быть продлена на срок до 31 декабря 2026 года включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Данные положения об отсрочке не распространяются на возмещение фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков объекта.
Порядок расчета финансовых санкций
Для случаев, на которые не распространяются особенности по освобождению от начислений, установлен специальный порядок расчета:
1. В период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2025 года включительно размер процентов, неустойки и иных санкций исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств.
2. Установлено верхнее ограничение: применяемая ставка не может быть выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.
Рекомендации для участников долевого строительства
На основании действующих норм постановления участникам долевого строительства при взаимодействии с застройщиками следует учитывать ряд правовых нюансов.
1. При возникновении споров о качестве объекта долевого строительства в 2026 году необходимо сохранять подтверждения всех реальных затрат. Поскольку в этот период не учитываются общие убытки, связанные с уменьшением цены договора, участник может рассчитывать только на возмещение тех сумм, которые были фактически потрачены на устранение недостатков.
2. Следует принимать во внимание, что получение исполнительного листа в 2026 году не гарантирует списания средств со счетов застройщика. Банки обязаны соблюдать мораторий на исполнение требований по неустойкам и процентам до 31 декабря 2026 года.
3. Не откладывайте обращение в суд за взысканием с застройщика неустойки. Мораторий на начисление санкций уже отменили, и пока вы судитесь (6-9 мес.) закончится мораторий на исполнение.
