Основные отличия найма жилого помещения от аренды связаны с субъектным составом, объектом договора, сроком, формой и порядком расторжения.
Глава 34 ГК РФ регулирует аренду нежилых помещений, а Глава 35 – наём жилых помещений. Соответственно при аренде, заключается договор аренды, а при наёме – договор найма жилого помещения. При аренде сторонами договора выступают арендодатель и арендатор, а сторонами договора найма жилого помещения – наймодатель и наниматель.
Хотя и есть моменты, в которых аренда и наём пересекаются, в частности это касается оплаты ЖКУ, в том числе учитываются правила Жилищного кодекса РФ и пр. законодательных актов, но всё же основа для наёма жилых помещений заложена в Главу 35.
Согласно ст.16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (когда она выступает отдельным объектом права от квартиры, т.е. имеет кадастровый номер и адрес соответственно).
Согласно ст.130 ГК РФ, к нежилым помещениям относятся объекты, не предназначенные для постоянного проживания граждан. Они используются для коммерческих, административных, производственных, социальных и иных целей. Нежилые помещения являются отдельным видом недвижимости. Перечислять их нет смысла. Но стоит отметить, что лофты, апартаменты тоже не относятся к жилым помещениям, соответственно в данном случае заключается договор аренды. В таких объектах не будут учитываться жилищные нормы. В соседних апартаментах могут поселиться весёлые соседи, любящие слушать громкую музыку в любое время суток.
Согласно ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, и это, пожалуй, отличие формы договора съёма и сдачи жилого помещения. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Случай, когда организация арендует жилое помещение для сотрудников.
Согласно ст.683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определён, договор считается заключенным на пять лет.
А вот при аренде договор заключается на срок, определённый не законом, а договором (ст.610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок.
Краткосрочный договор найма жилого помещения (до 1 года): к такому договору не применяются некоторые правила, предусмотренные для долгосрочного найма, например, о преимущественном праве нанимателя на продление договора (ст.684 ГК РФ), о возможности вселения временных жильцов (ст.680 ГК РФ) и другие, если в договоре не предусмотрено иное. В краткосрочном договоре не обязательно указывать всех жильцов.
Долгосрочный договор найма жилого помещения (более 1 года): требует указания всех жильцов, проживающих с нанимателем. Наниматель вправе с согласия наймодателя вселять временных жильцов на срок до 6 месяцев. Наймодатель обязан предложить нанимателю продлить договор на новый срок до окончания текущего договора (ст.684 ГК РФ). Расторгнуть договор по инициативе собственника можно при задержке оплаты от 6 месяцев. При долгосрочном найме, подлежит государственной регистрации обременение на жилое помещение в Росреестре. А при аренде и независимо от срока, подлежит регистрации именно договор.
Наниматель может расторгнуть договор найма, уведомив наймодателя за 3 месяца. Наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке при нарушении нанимателем условий (например, неуплата, порча имущества, нарушение прав соседей).
