опросу ВЦИОМ, проведенному в декабре 2015 года, в ходе которого дали
комментарии 1600 человек в 130 населенных пунктах в 46 областях,
краях и республиках России, доля «бедных» семей подскочила до 39%,
вернувшись на уровень 2009 года.
Экономическая стагнация плюс общий перегрев отрасли, привели к резкому снижению
общей покупательской способности. Если в декабре 2014 г. инвесторы в моменты
высокой волатильности валюты массово бросались скупать недвижимость, то с
середины 2015 г. мы наблюдали выброс всех активов на рынок. Прибавим предложения
застройщиков к дистресс - активам банков (проблемным залоговым активам, по
которым заемщики не смогли погасить обязательств) и получим предложения, перекрывающие спрос
почти вдвое (по данным Банка России, общая сумма задолженности по кредитам с
марта 2014 по март 2016 года выросла почти вдвое с 2 746 088 млн.р. по 4 063 132 млн.р.). Количество
сделок упало. Небольшой всплеск наблюдался лишь перед окончанием срока льготной
ипотеки в 1 кв.2016г. Затем снова шкала пошла вниз. Покупатель избирателен и требует
дисконт. А дисконт доходит до 10% в эконом-сегменте, и до 30-50% в премиум. Что
же касается коммерческой недвижимости, то в 2016г. ожидается снижение ввода
площадей до 30% в сравнении с 2015г.
Мы видим уже сегодня, как часть крупных ритейлеров сворачивается в
неприбыльной локации, оптимизируя расходы, и уступая место более низкому ценовому
сегменту, что увеличит количество сдаваемых и продаваемых площадей и снизит
стоимость кв/метра.
Что касается
Удмуртии, то, согласно отчета Удмуртстата, в 1 кв. 2016г. в Республике сдано в
эксплуатацию
202,1
тыс. м2 общей площади жилых домов, что
составляет 101,1% от объема 1 кв. 2015г. Средняя стоимость кв.метра жилья в
новостройке составляет 44010т.р./кв.м., на вторичном рынке: 45278 т.р./кв.м.
против 47363т.р./кв.м. и 45575 т.р./кв.м. за 1 кв. 2015г соответственно.
Что
касается стоимости коммерческих площадей г.Ижевска, то примерный расклад цен
следующий:
-
офисные площади в жилых домах/новостройках, введенных в эксплуатацию в 1
кв.2016г.: от 45000р./кв.м. до 80000р./кв.м.;
-
Класс «А» ( новые бизнес-центры, расположенные на главных транспортных
артериях, с высококачественной инженерией, развернутой инфраструктурой,
современным паркингом и профессиональным управлением) - арендные транзакции
преобладают над продажей. Аренда в среднем: 1300р/кв.м., продажа: 70000р./кв.м.-100000р/кв.м.
-
Класс «В» (бизнес-центры/офисные здания после 5-7 лет эксплуатации, удаленность
от транспортной развязки, менее широкий спектр услуг арендаторам) - аренда от 350р./кв.м.- 800р/кв.м., продажа
40000р./кв.м.-70000 р/кв.м., зависит от локации.
-
Класс «С» (устаревшие офисные здания, как правило после 10 лет эксплуатации,
сюда же условно (по стоимости) входят
объекты класса «Е»: помещения,отведенные под офис в жилых/нежилых зданиях,
первые этажи домов; недостаточно высокий уровень инфраструктуры, недостаточное
количество парковочных мест) - аренда:
250р./кв.м. – 450р./кв.м., продажа в среднем 45000р./кв.м.
-
Класс «D»
(нежилые помещения в АБК, бывших гос.учреждениях, НИИ и т.д., устаревшие
инженерные коммуникации, недостаточное количество парковочных мест, отсутствие
специализированных служб эксплуатации) -
от 100р./кв.м., продажа от 20000р./кв.м.
-
Класс «Е» (условно, по аналогии с классом «D», но основная ставка на склады,боксы
и отдаленные АБК; часто без коммуникаций и достаточных парковочных мест) – аренда
от 100р./кв.м., продажа от 10000р/кв.м.
Как
и в целом по стране, основной спрос предполагается со стороны сетевого
продуктового ритейла на складские и логистические площади, а т.же розничного
оператора масс-маркета. Не забываем про западный формат build-to-suit, строительство под конкретного заказчика.
Что же до прогноза, то соглашусь со многими писсемистичными аналитиками,
предрекающими еще пару-тройку лет затяжной стагнации. Большому
кластеру придется пересмотреть свои потребительские привычки и начать
экономить. Однако верхней доходной группе могу порекомендовать вложиться в
перспективные активы, упавшие до ценового дна и переждать.
Напоминаю
об изменении законодательства с 1 января 2016 года.
Согласно
ст.217.1. Налогового Кодекса РФ, минимальный предельный срок владения
недвижимым имуществом теперь составляет 5 лет, кроме случаев, когда: 1) право
собственности на объект недвижимого имущества получено в порядке наследования
или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или)
близким родственником; 2) право собственности на объект недвижимого имущества
получено в результате приватизации; 3) право собственности на объект
недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в
результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В этих случаях, минимальный предельный срок владения остается прежним и
составляет три года. Закон распространяется на объекты, право собственности на
которые возникло после 1 января 2016 года. Изменения затронули и расчеты
размера налога. Отныне, если цена прибыли от продажи недвижимого имущества
ранее минимального срока владения, будет
ниже 70% от его кадастровой стоимости на 1 января года, в который состоялась
регистрация перехода права, размер НДФЛ будет рассчитываться по схеме:
(кадастровая стоимость *0,7%) * 13%. Но! Субъектом РФ может быть уменьшен как
минимальный срок владения недвижимым имуществом, так и понижающий коэффициент.
Не забываем, что, согласно ст.220 НК РФ, налогоплательщик вправе
воспользоваться имущественным налоговым вычетом в 1 млн.р. или же вычетом в
сумме понесенных расходов на приобретение или строительство недвижимого
имущества, с приложением к декларации документального подтверждения.
Удачных
вам сделок!
