В последние годы мы наблюдали бум на рынке недвижимости: цены росли как на дрожжах, многие получили х2–х3.
Покупки не прекращались — льготная ипотека, семейная ипотека, рост бизнеса. Люди зарабатывали и вкладывали в недвижимость. Всё легко покупалось и продавалось.
Сейчас цены у застройщиков и в элитном сегменте находятся на пиковых значениях. Кажется, что расти уже некуда — и рынок действительно начал замедляться.
У людей на руках много имущества: квартиры, дома, земля. Но свободных денег на рынке стало заметно меньше. Спасаясь от инфляции и роста цен, покупали всё подряд. Теперь ситуация меняется — наступает время покупателя. Он спокойно выбирает, активно торгуется, обсуждает рассрочки и ищет максимально выгодные условия.
Получить кредит стало значительно сложнее. Банки чаще отказывают в ипотеке, проверяют заемщиков гораздо строже. Требуется подтверждение «белого» дохода — серые схемы больше не проходят.
На рынке становится всё меньше эмоциональных покупок. Сроки принятия решений увеличиваются. Негативная геополитическая ситуация, внутренняя инфляция, нестабильный курс валют и общее замедление экономики — всё это заставляет покупателей быть осторожнее и рациональнее.
Недавно общался с коллегами из других агентств, клиентами и партнёрами — в целом все сходятся в одном: рынок входит в стагнацию. Платёжеспособность снижается, рынок сужается, сроки экспозиции растут. Особенно это касается дорогих объектов и тех, где цена не соответствует качеству.
Ещё в прошлом году, ожидая такую динамику, я начал перераспределять активы в сторону сокращения доли недвижимости. Это не значит, что нужно срочно всё продавать. Но важно трезво оценить свои объекты и понять, как изменилась ситуация вокруг них. После бурного роста всегда наступает коррекция.
Если недвижимость не приносит доход, она становится пассивом, который может терять в цене. Это не фьючерсы и не акции, где всё меняется за день, но ключевое — видеть тренд и понимать направление движения рынка.
Моё мнение: сейчас важно иметь свободные средства, чтобы быть готовым к появлению сильных предложений. С учётом вероятности рецессии и снижения цен, разумно аккумулировать ликвидность — через облигации, фонды денежного рынка или консервативные банковские депозиты.
