В логистике есть понятие, которое определяет эффективность всей цепочки поставок, — «последняя миля». Это самый короткий участок пути товара — от распределительного центра до конечного потребителя, но при этом именно он формирует до половины всех затрат на доставку. Исследования McKinsey подтверждают: до 50% расходов на логистику уходит именно сюда. Для e-commerce, ритейла и локального производства это не просто сухая статистика — это вопрос конкурентоспособности.
Компании вынуждены искать модели, позволяющие ускорять доставку и снижать издержки одновременно. Одним из таких решений стал формат light industrial (LI) — компактные склады в черте города или рядом с транспортными магистралями, которые меняют привычные правила игры.
Почему расходы на «последнюю милю» бьют рекорды
Классическая логистика строилась вокруг больших складских комплексов за пределами мегаполиса. Хранить огромные объёмы — удобно, но каждый лишний километр до покупателя превращается в дополнительные расходы. В московской агломерации эта проблема усиливается пробками, дорогим топливом и временем в пути.
Когда онлайн-торговля диктует новые стандарты («сегодня заказал — завтра получил»), склады, расположенные в 50–70 километрах от города, перестают быть эффективными. Каждая задержка превращается в убытки и потерю доверия клиентов.
Light industrial: быстрый ответ на запрос рынка
На этом фоне и вырос сегмент light industrial. Это склады площадью от 180 до 3000 м², расположенные на границах крупных городов и вблизи ключевых трасс. Их задача — стать промежуточным звеном между крупным распределительным хабом и конечным клиентом.
Главное отличие формата — универсальность. Такие помещения могут использоваться как склады, центры сборки заказов, шоурумы или даже офисы. Для малого и среднего бизнеса это шанс получить «всё в одном месте», а для федеральных арендаторов — гарантированная скорость и прогнозируемая логистика.
Как это работает на практике: ЛИС и Parametr
Яркие примеры — проекты ЛИС (Лайт Индастриал Спецстрой) и индустриальные парки девелопера Parametr (группа ПИК).
ЛИС строит комплексы прямо у ЦКАД с удобным съездом для грузового транспорта. Это сокращает время доставки в Москву и Подмосковье, снижает простои и делает процессы более прозрачными. Важное преимущество — наличие офисных блоков в составе складов: персонал и менеджеры работают «на месте», что минимизирует ошибки и ускоряет обработку заказов.
Parametr развивает сеть промпарков в Подмосковье, ориентированных на небольшие производства. Эти площадки фактически становятся «точками роста» для интернет-торговли, позволяя компаниям доставлять заказы клиентам в течение нескольких часов. По данным экспертов, вакантность на таких объектах держится на уровне всего 1–2%, что говорит о крайне высоком спросе.
Выгоды для бизнеса и инвесторов
Склады «у города» помогают компаниям оптимизировать транспортные расходы, которые могут измеряться десятками миллионов рублей в год. Но не менее важна их инвестиционная привлекательность.
Рынок light industrial демонстрирует редкое сочетание факторов: высокий спрос, долгосрочные договоры аренды на 5–7 лет с обязательной индексацией и готовность арендаторов платить премию за удачное расположение. В отличие от жилой аренды, где доходность постепенно падает, LI-проекты показывают окупаемость от 5 лет и рост стоимости активов на 30–40% уже к моменту ввода.
