Норма, содержащаяся в п. 6 статье 42 ЖК, предоставляет
возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, то есть:
собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления,
поскольку действующее законодательство не устанавливает обязанности по
получению направленной им корреспонденции и ответственности за неполучение
уведомления.
При продаже комнаты в коммунальной квартире могут
сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней
комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно,
поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать
предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать,
например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают
признаками публичности, открытости и достоверности.
В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам
не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних
комнат в коммунальной квартире, либо кто-то из указанных собственников
уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ
от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим
законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ,
подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников
соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с п. 1 статьи 24
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" повлечет отказ в государственной регистрации
договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности.
Согласно статье 558 ГК договор купли-продажи жилого
помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации. Соответственно, в случае отказа в государственной
регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать
свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве
собственности.
В итоге правило, содержащееся в п. 6 статьи 42 ЖК,
делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в
коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из
собственников) неизвестно.
Законодательство не содержит норм, указывающих, как
действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из
собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не
принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату.
В итоге отсутствует возможность представить в
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно
собственник.
Положения п. 6 статьи 42 ЖК вынуждают продавцов
заключать притворные сделки – в целях реализации правомочия по распоряжению
недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных
квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи... Так государство, путем закрепления указанной
нормы, само стимулирует продавцов к противоправному поведению...
Цифры года
30 декабря 2025
