При покупке квартиры супругами, оформление общей долевой собственности требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, потому что такой договор изменяет установленный законом режим СОВМЕСТНОЙ собственности супругов.
К совместной собственности супругов относится имущество, нажитое ими во время брака (п.1 ст.34 Семейного кодекса РФ).
Супруги могут приобрести квартиру в совместную собственность без выделения долей, тогда нотариус не понадобится, а вот в общую долевую собственность, нотариус обязателен.
Изменение законного режима имущества.
По умолчанию имущество, приобретённое в браке, считается совместной собственностью супругов. Если супруги хотят приобрести квартиру в общую долевую собственность, они тем самым изменяют режим совместной собственности. Согласно ст.41 и ст.42 Семейного кодекса РФ, изменение режима имущества супругов возможно только при заключении брачного договора или соглашения о разделе имущества, которые подлежат нотариальному удостоверению (п.2 ст.38 Семейного кодекса РФ).
Договор купли-продажи недвижимости в общую долевую собственность супругов, содержит элементы брачного договора или соглашения о разделе имущества. Нотариальное удостоверение в этом случае обязательно, т.к. происходит изменение установленного законом режима совместной собственности супругов и устанавливается режим долевой собственности.
Нотариус удостоверяет согласие супругов на установление долевой собственности. Это снижает риски оспаривания сделки в суде.
Если супруги заключили брачный договор до заключения договора купли-продажи квартиры, которым установлен режим долевой собственности до покупки, дополнительное нотариальное удостоверение договора купли-продажи не требуется.
Если договор купли-продажи с условием о долевой собственности не удостоверен нотариусом, квартира будет зарегистрирована как совместная собственность, а не долевая. Но есть вероятность того, что регистратор Росреестра откажет в регистрации прав, если в договоре купли-продажи будет указано, что покупатели являются супругами. Либо, в случае спора, суд может признать условие о долях недействительным, если оно не было нотариально удостоверено.
Договор купли-продажи квартиры в общую долевую собственность супругов имеет ряд плюсов, особенно при защите прав каждого супруга и планирования будущего.
Чёткое определение долей.
Каждый супруг получает конкретную долю в праве собственности на квартиру (доли можно определить разные, необязательно по 1/2). Это устраняет неопределённость в правах и обязанностях, что важно при возможных разногласиях или при разводе. В отличие от совместной собственности, долевая собственность позволяет однозначно установить, какой размер доли имущества принадлежит каждому из супругов.
Независимое распоряжение долями.
Каждый супруг вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению без согласия другого супруга: продать, дарить, завещать или использовать в качестве залога. Однако при продаже доли необходимо соблюдать преимущественное право другого супруга на её покупку (ст.250 Гражданского кодекса РФ).
Защита от долгов одного из супругов.
Если у одного из супругов возникнут долги, кредиторы смогут обратить взыскание только на его долю в недвижимости. Доли других собственников остаются неприкосновенными, что защищает семью от полной или частичной утраты прав собственности из-за финансовых проблем одного из сособственников.
Упрощение раздела имущества при разводе.
Если недвижимость приобретена в общую долевую собственность, при разводе не потребуется дополнительного судебного или договорного раздела. Доли супругов уже зарегистрированы в Росреестре, что экономит время, деньги и нервы.
Возможность учёта индивидуальных вкладов.
Супруги могут распределить доли пропорционально вложенным средствам, если это было оговорено при покупке. Например, если один из супругов внёс большую часть денег, его доля может быть увеличена. Это справедливо отражает финансовый вклад каждого.
Контроль над использованием имущества.
Собственники общей долевой собственности, могут заключить соглашение о порядке пользования квартирой, в котором зафиксируют, кто и как использует отдельные помещения. Это поможет избежать бытовых конфликтов, особенно если доли не соответствуют физическим частям квартиры (например, нельзя выделить отдельную комнату).
Гибкость в управлении финансами.
Каждый супруг может самостоятельно решать, как распоряжаться своей долей, например, использовать её для получения кредита под залог недвижимости или инвестировать средства от продажи доли. Хотя нужно понимать, что, например в получении такого кредита под залог доли (т.е. ипотеки), практически любой банк откажет.
Для того чтобы договор купли-продажи с условием общей долевой собственности имел юридическую силу и изменял режим совместной собственности, он должен быть нотариально удостоверен. В противном случае квартира может быть признана совместной собственностью, и при разводе суд будет делить её по общим правилам.
Чтобы учесть множество нюансов и избежать возможных рисков и разногласий, рекомендую проконсультироваться с квалифицированным специалистом.
