Немного предыстории, она тоже чем-то поучительна...
Задача: продать небольшую однокомнатную квартиру с БОЛЬШИМИ (в смысле!?) 5-ти метровыми потолками (да и такое бывает). Квартира всего 33,5 квадрата, установлены все межкомнатные стены, т.е. маленькие помещения ширина и длинна которых меньше, чем высота. Конечно, это надо видеть, особенно в санузле... ощущение как будто ты на дне колодца. Из нюансов незакрытая ипотека сбербанка и "вишенкой на торте" невозможность личного присутствия на сделке собственника (доверенность). Тьфу, два пальца об асфальт подумал я, да не тут-то было...
Как оказалось на практике спрос на такой формат «пентхауса» ну прям совсем единичный. За чуть менее полгода экспозиции, это много даже по сегодняшним меркам, было всего три звонка и только один из них перешел в реальный показ. Да и то этот показ прошел без меня, поскольку ушлый покупатель, а точнее покупательница, по неведомым мне причинам за два часа до долгожданного мероприятия его отменила, решив посмотреть квартиру самостоятельно. Наверно вы подумаете как?! Да очень просто, подсунув в дверь записку со своим номером телефона. Уж не знаю содержания этого документа, наверно было что-то плохое про меня (разумеется повода не было), но живший в квартире арендатор квартиру показал.
И вот спустя какое-то время получаю сообщение от собственника (я всегда знал, что не один я такой порядочный и подобное притягивается к подобному) с описанием всей этой нехорошей ситуации и просьбой принять непосредственное участие в предстоящей сделке. Ну я не мог не откликнуться, это ж моя работа))) Все достигнутые ранее договоренности в части оплаты моих трудозатрат остались без изменений.
Начинается процесс переговоров... со скрипом, с проблемами, с недопонимаем с моей стороны логики действий потенциального покупателя. Худо-бедно договариваемся о задатке, согласовываем текст договора, сроки освобождения и передачи квартиры, порядок будущей сделки.
При этом вопрос продажи квартиры из-под залога по доверенности еще надо согласовать с банком.
Во-первых, для начала надо узнать принципиальную возможность продажи такой квартиры. Здесь все просто, отправляем в банк копию паспорта продавца, номер и дату кредитного договора и получаем желанный ответ: "Подтверждаю возможность проведения сделки с залоговым объектом по данному кредитному договору.".
Во-вторых, доверенность, которая делалась у нотариуса рядом с домом, без предварительной консультации риэлтора о необходимых формулировках по тексту документа, и естественно наша доверенность обо всем и ни о чем одновременно. А нам надо продать квартиру с конкретным адресом, рассчитаться с конкретной банковской организацией, электронно подписать и подать документы на регистрацию, открыть аккредитив с подписанием заявления на трансферацию.
По доверенности есть два принципиальных момента.
1. Доверенность должна подходить для сделки в плане подписания документов по продаже из-под залога.
2. Доверенность должна подходить для сделки в плане подписания документов по аккредитиву (заявление на трансферацию).
Первый вопрос надо решать с юристами банка. Отправляем скан доверенности с вопросом о достаточности полномочий в доверенности для совершения сделки, ждем ответ. Ответ пришёл через сутки, и он нас совсем не порадовал. Вот он "Полномочия доверенного лица на совершение вышеуказанных действий подтверждены частично. На основании изложенного, полагаем, что доверенное лицо по представленной доверенности вправе совершить продажу недвижимости, подписать ДКП, снять зарегистрированное обременение в Росреестре. При этом, доверенное лицо по представленной доверенности не вправе провести расчеты по сделке через аккредитив, досрочно погасить кредит.". Атас! Но мы упертые, нам очень надо, и мы знаем маленький секрет (юристы банка к аккредитивам никакого отношения не имеют). Ок, сделку вы одобряете, а про аккредитивы мы узнаем в том подразделении банка, которое непосредственно за них отвечает. Продолжение в Telegram-канале - "Риэлтор Даниил"
