Пишу как человек, который много лет наблюдает рынок новостроек изнутри. И если коротко: 2025 год стал годом, когда расторжения договоров долевого участия перестали быть редким исключением и стали системным явлением. Не катастрофой, но тревожным маркером, который рынок больше не может игнорировать.
По итогам года расторгнуто 14,2 тыс. ДДУ на сумму 155 млрд рублей. Это около 3% от всех сделок на первичном рынке. Для понимания масштаба: ещё два года назад показатель был в два раза ниже. Такого уровня расторжений рынок не видел минимум пять лет.
Ирония в том, что это произошло на фоне вполне живых продаж. Формально всё выглядит неплохо. Но если копнуть глубже — картина становится куда интереснее.
Продажи есть, устойчивости меньше
В 2025 году в новостройках продано примерно 25,6 млн кв. м жилья на сумму 5,2 трлн рублей.
По метрам — небольшой рост, по деньгам — рост уверенный. Казалось бы, рынок держится.
Но одновременно с этим доля расторгнутых договоров выросла с 1,3% в 2023 году до 3% в 2025-м. То есть сделок стало больше, но и отказов от них — тоже.
Если упростить: покупать стали чаще, а «дотягивать» до конца сделки — сложнее. Это уже не про эмоции, а про экономику семейных бюджетов.
Ипотека и рассрочки: удобство с побочными эффектами
Одна из ключевых причин — структура сделок. Рынок последние годы активно жил за счёт рассрочек и ипотеки по рыночным ставкам. Механизмы рабочие, но с нюансами.
Когда ставка высокая, а платёж растянут во времени, любой сбой — потеря дохода, рост расходов, пересмотр условий — превращается в проблему. Не сразу, но через год-полтора.
Это хорошо видно по цифрам: доля ипотек с просрочкой более трёх месяцев выросла с 0,7% до 1,2% всего за год. На бумаге цифра кажется небольшой. На практике — это десятки тысяч семей, которым стало сложно обслуживать обязательства.
И вот тут начинается цепочка: просрочка → давление на бюджет → решение расторгнуть договор. Никакой драмы, просто холодная математика.
Почему это важно именно сейчас
Расторжение ДДУ — это уже не редкий форс-мажор, а реальный сценарий, который стоит учитывать ещё на этапе покупки. Особенно если сделка строится «впритык»: без финансовой подушки, с расчётом на будущие доходы или продажу другого актива.
Рынок в 2026 году, по оценкам, останется на сопоставимом уровне по объёму продаж. Но это не отменяет главного тренда: финансовая устойчивость покупателя становится важнее самой цены квартиры.
Ирония в том, что многие по-прежнему выбирают планировку и вид из окна, но почти не думают о сценарии «а если что-то пойдёт не так».
Что стоит держать в голове покупателю
Если убрать эмоции, выводы такие:
- считать нагрузку не «в лучшем случае», а в стресс-сценарии;
- понимать условия расторжения заранее, а не после подписания;
- иметь запас ликвидности, а не только «красивый платёж в рекламе»;
- не воспринимать рассрочку как бесплатные деньги — это всего лишь отложенный риск.
📌 И главный вопрос, который я бы предложил читателю:
а как вы страхуетесь на случай расторжения договора? Есть ли у вас план Б, если доход снизится или условия изменятся — или вы рассчитываете, что рынок «как-нибудь сам»?
Сейчас это уже не философский вопрос, а вполне прикладной.
