Количество сделок по переуступке прав на первичном рынке в Москве сократилось до минимальных значений. Как сообщает «РБК» со ссылкой на экспертов рынка недвижимости, это связано со снижением инвестиционной привлекательности новостроек: из-за высоких стартовых цен и низкого спроса осуществлять такие сделки стало гораздо сложнее.
При этом, если сравнивать цены на квартиры, то переуступка прав на первичку обойдётся гораздо дешевле новостройки от девелопера.
«Если смотреть в среднем по рынку, то переуступка от инвесторов в готовых новостройках может быть выгоднее, чем квартира от застройщика в этом же самом доме, процентов на 10–20%», — сообщил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подчеркнула, что интерес к таким квартирам всегда стабильно высок, а разница в цене между первичкой от застройщика и аналогичным объектом по переуступке может достигать и 30%.
«Недавно мы подбирали клиенту квартиру у застройщика. Вариант, который ему понравился, стоил около 12 млн рублей, — и было очевидно, что через несколько месяцев цена вырастет как минимум ещё на 1 млн: дом скоро сдаётся, свободных квартир почти не осталось. Но у клиента была полная сумма наличными — а это на сегодняшнем рынке козырь. Поэтому мы сразу начали искать аналогичный вариант по переуступке, и в итоге нашли в том же ЖК, с теми же характеристиками — но уже за 9 млн рублей. Разница ощутима», — отметила специалист.
По её мнению, ключевая причина, почему квартиры по переуступке стоят значительно дешевле, это ипотека: ставка по семейной ипотеке в разы ниже рыночной, значит, спрос у застройщика сохраняется даже при высоких ценах.
«У частного продавца, который продаёт новостройку по переуступке, такой возможности нет. Формально это уже не первичная продажа от девелопера, а сделка между физлицами: льготные ипотечные программы на такие сделки сейчас не распространяются. А брать ипотеку по рыночной ставке 18–19% сегодня готовы единицы. В результате основной покупатель таких квартир — человек с наличкой. Но таких покупателей на рынке немного, поэтому продавцу приходится снижать цену», — пояснила эксперт.
Ещё один фактор, повлиявший на формирование существенной разницы в цене между переуступкой и прямой продажей от застройщика, — это программы рассрочек.
«На практике часть покупателей к моменту окончательных расчётов по разным причинам не может собрать нужную сумму. И если деньги не внести в срок, можно потерять уже вложенный первоначальный взнос. Поэтому многие предпочитают быстро продать квартиру по переуступке, даже с существенным дисконтом, — лишь бы вернуть вложенные средства. Именно такие ситуации и создают на рынке скидки в 20–30%», — продолжила Екатерина Торопова.
Продавец, по её словам, в таких сделках далеко не всегда уходит в минус: чаще всего он всё равно остаётся в плюсе — потому что покупал квартиру на более раннем этапе строительства и по более низкой цене.
«Просто его прибыль оказывается намного меньше, чем он рассчитывал изначально», — резюмировала Екатерина Торопова.
Директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко отметила, что количество сделок по переуступке прав на первичку постепенно сокращается на протяжении последних лет.
«Сегодня доля такого предложения в Москве, например, крайне мала: около 2–5%. В прежние годы инвесторы приобретали лоты на котловане для перепродажи после роста цены и выходили на рынок, когда строительство близилось к завершению. Однако сегодня из-за высокой ключевой ставки и сворачивания массовых ипотечных льгот спрос со стороны конечных покупателей сильно ограничен, и инвесторы просто не могут реализовать активы без существенного дисконта», — поделилась спикер.
В результате, по её данным, многие из них занимают выжидательную позицию и не спешат выходить на рынок, поэтому сегодня рынок переуступок меняет свою природу: из инвестиционного инструмента он превращается в способ решения конкретных жизненных ситуаций.
«Основными продавцами сейчас становятся не профессиональные инвесторы, которые в прежние годы зарабатывали на росте цен, а обычные дольщики, которые не могут закрыть рассрочку или платить ипотеку из-за изменившихся экономических обстоятельств и вынуждены перепродавать купленную квартиру. Думаю, в среднесрочной перспективе доля сделок по переуступке сохранится, но она будет формироваться именно за счёт вынужденных продавцов, а не инвесторов», — подытожила Светлана Опрышко.
Фото: Evgeniia Primavera / Shutterstock.com
