Покупая или строя дома в Санкт-Петербурге, обращайте внимание на наклон крыши. (Почему, расскажу ниже). Множество нецентральных районов этого города отнесены к так называемым объединенным зонам охраны объектов культурного наследия (ОКН). То есть, объектом охраны является не конкретное здание или комплекс, а вся территория. Полный список зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) данного вида можно посмотреть в приложениях к закону Санкт-Петербурга No 820-7 от 24 декабря 2008 года от 07.07.2016 No 437-83.
В качестве примера приведем полностью специальные требования режима зоны регулируемой застройки ЗРЗ(36)17 для района Шувалово (реестровый номер границы ЗОУИТ: 78:36-6.482): «Строительство зданий, строений, сооружений допускается при условии устройства скатных крыш. Запрещается вырубка средообразующих зеленых насаждений, за исключением рубок, направленных на сохранение исторической системы озеленения; запрещается изменение рельефа и гидрологического режима территории. Настоящий запрет не распространяется на случаи сохранения и восстановления (регенерации) природной среды объекта(объектов) культурного наследия". Именно здесь оказался «неправильный» дом, рассматриваемый для покупки.
Если «подсушить» требования режима охраны, то видно, что они состоят из 4-х пунктов.
Первое: нельзя рубить деревья и кустарники. Но это и так нельзя, без всякого культурного наследия. А если немного подумать, то от тех деревьев и кустарников соответствующего возраста, которые могли бы к нему относиться, скорее всего, давно ничего не осталось по естественным причинам.
Второе - рельеф. На мой взгляд, основой рельефа, на который мы обращаем внимание в первую очередь - это здания и сооружения, а не профиль поверхности земли. Все сейчас иначе, чем было в районе Шувалово 50 и более лет назад (50 лет- это минимальный срок, по истечении которого что-то может быть отнесено к ОКН). Кроме того, сложно себе представить застройщика, который вместо зданий возводил бы на участке курганы или копал карьеры, т.е., так изменял рельеф, что от него надо было бы защищаться установлением охранной зоны.
Третье: гидрологический режим. Изменять очертания водоемов запрещает Водный кодекс, поэтому это требования имеет дублирующий характер.
Четвертое - скатные крыши. А реально, с учетом сказанного выше, - первое и единственное. Согласитесь, когда режим охраны неопознанного объекта культурного наследия вырождается в «скатные крыши», то выглядит это комично. Но законы, даже самые нелепые, надо выполнять. Чего не сделал собственник продаваемого дома, заложив в нем плоскую крышу. Перспектива - признание дома самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 ГК РФ.
Сначала продавец сказал, что наклон в несколько сантиметров для стока воды все-таки есть. («Крокодилы летают, но низенько-низенько». Однако, скатной считается кровля с наклоном от 1 к 6. (Попутно заметим, что режим охраны ЗОУИТ не устанавливает количество скатов крыши (1,2, 4 или иное). Опять же, односкатная кровля будет выглядеть совсем не так как, как четырехскатная, но для «режима охраны» - все едино).
Риэлтор продавца утверждал, что раз Росреестр регистрировал право при внесенной в ЕГРН ЗОУИТ, значит, все в порядке. На это мы всегда отвечаем, что зарегистрированное право в РФ не означает его законность, что неоднократно нам сообщили Верховные суды.
Остался без ответа вопрос покупателя дома: зачем им (чиновникам СПб) это нужно -наклон крыши?
Напоследок дискуссии продавец выдал решение: закупается комплект стропил и пленка. В случае, если чиновники будут предъявлять претензии, можно быстро установить стропила, натянуть на них пленку. А когда все закончится, разобрать «кровлю», и ждать нового набега чиновников. В качестве ответного юмора было предложено сделать скидку на комплект стропил и пленку.
