Рассказываю про этапы покупки, незапланированные расходы, показываю цифры доходности по моей инвест. квартире в Таиланде.
Всем привет, меня зовут Мария Гаврилина. Я живу на Пхукете и работаю здесь в сфере недвижимости более 14 лет. Также сама инвестирую в проекты острова. Сейчас у меня пять объектов: два из которых уже сдаются, три находятся в стройке.
В этой статье я хочу рассказать вам мою личную историю покупки инвест. объекта на Пхукете и показать поэтапно, как это происходило на практике:
● как я заходила в сделку?
● почему я выбрала именно этот проект и локацию?
● как проходила приемка, какие косяки в ремонте были обнаружены, как и кто их исправлял?
● что пришлось докупить в квартиру и какие были незапланированные расходы?
● как я сдавала квартиру? как долго искала арендаторов?
● и главное: сколько денег я получила за два года аренды, плюс как изменилась годовая доходность спустя год
Сразу скажу: это будет полезно тем, кто только присматривается к инвестициям в недвижимость Пхукета, кто не знает, как устроен здесь рынок, и кто хочет понять реальную цифру доходности — не ту, которую обещают в презентациях, а ту, которая реально достижима.
Важно: статью пишу в конце февраля 2026 года. Второй год аренды еще не завершен, итоговые цифры по нему будут окончательно понятны в августе 2026, когда закончится текущий контракт. Ниже я считаю второй год на основе действующих условий аренды.
Объект и локация
Мой объект — квартира в проекте The Title Halo у пляжа Най Янг.
Пляж Най Янг — туристический район, где в основном работает краткосрочная и среднесрочная аренда под туристов. При этом это очень спокойная локация: здесь нет шума тусовок, район выбирают те, кто любит тишину и умиротворение, а также семьи с детьми — в том числе из-за спокойного моря: купаться можно без волн.
От проекта до моря примерно 10 минут пешком. Это одна из причин, почему я выбрала именно этот проект.
Как я выбрала объект?
Квартиру я бронировала в ноябре 2022, на старте продаж. Тогда у проекта было буквально 4 рендера и ни одного шоурума. Смело? Точно да!)
Я решилась по двум причинам:
1. Репутация застройщика. Проект строил Rhom Bho Property, и для меня это был понятный, крупный девелопер с чистой историей и качеством сдачи. Я не переживала, что объект не сдадут, потому что видела как они строили в ковид предыдущий объект на Раваи. Когда многие девелоперы на острове тормозили стройки, этот застройщик не замедлил темпы строительства.
2. Понятная локация под конкретную аудиторию. Я понимала, кто здесь арендует, когда арендует и какую стратегию сдачи можно выстроить.
За сколько купила и что получила на пресейле?
Я зашла в проект в самом начале, как только открылись продажи, и собрала максимум бонусов пресейла:
● скидка 300 000 бат
● меблировка, техника, декор и даже кухонный инвентарь
Итоговая цена квартиры составила 5 718 000 бат. Покупала в беспроцентную рассрочку.
Я прекрасно понимала, что для хороших показателей по аренде, квартиру нужно еще доукомплектовать, чтобы она нравилась арендаторам.
Не смотря на то, что застройщик обещает отдать полностью готовый объект, в который можно сразу заезжать, есть ряд бытовых вещей, которые не включены в комплектацию квартиры, но они значительно повышают привлекательность юнита. Ниже в статье расскажу, что пришлось докупать.
Приемка квартиры: какие подводные камни были?
Проект сдали на полгода раньше, и ключи я получила в конце июня 2024, хотя изначально ожидала ближе к концу 2024 года.
На приемке (фото не сохранились, но по факту было так) я обнаружила мелочи:
● пятна на стенах
● несколько царапин на мебели в спальне
● протекал смеситель
Я отметила всё застройщику и попросила исправить.
Важно: в Таиланде на приемке нужно внимательно проверять квартиру. Надежные застройщики готовы исправлять и менять, в том числе мебель и технику, если есть дефекты. И для собственника это делается бесплатно!
В моем случае все урегулировали за счет застройщика. На повторной приемке я еще раз всё проверила — дефекты были исправлены, и квартиру я приняла.
Доукомплектовка объекта
Я специально пожила в квартире пару дней, как обычный арендатор. И сразу стало понятно: базово всё есть, но »комфортно жить” — это всегда детали.
В итоге я докупила:
● больше посуды (банально, но это один из первых бытовых раздражителей)
● небольшую мебель: стойку для обуви в прихожую
● качественные подушки и еще две дополнительные подушки
● постельное белье лучше по качеству
● дополнительные пляжные полотенца для арендаторов
Это недорогие улучшения, но они заметно повышают комфорт. Выше комфорт = меньше вопросов и выше шанс продления.
Как я сдавала квартиру?
Изначально я рассчитывала на краткосрочную и среднесрочную аренду: район туристический, люди часто приезжают на неделю–две или на 1–2 месяца.
Но получилось иначе, мне удалось сдать квартиру сразу на годовой контракт.
Объявления размещала в двух местах: на сайте-агрегаторе и на маркетплейсе. Было всего три показа, и смотрели квартиру именно иностранцы. С третьего показа квартиру забрали.
Условия аренды были такие:
● ставка 48 000 бат в месяц
● оплата раз в 3 месяца (из-за чего я немного снизила стоимость с 50к. бат до 48к. бат)
Даты аренды
Первый контракт был с августа 2024 по август 2025.
Потом арендатор продлил контракт, и второй контракт идет с августа 2025 по август 2026.
Ставка аренды не менялась и все также составляет 48 000 бат в месяц.
Квартира сдается 12 месяцев в году, потому что это годовой контракт.
И важный момент: во второй год мне не пришлось искать нового арендатора, человек просто продлил договор, и сейчас в квартире живет тот же арендатор.
Доходность
Сколько я получила за 1-й год аренды на руки?
За год при ставке 48 000 бат в месяц доход от аренды составляет 576 000 бат.
Но это не »чистыми”, потому что есть расходы!
Доход за 1-й год: 576 000 бат.
Расходы собственника:
● 48 000 бат: комиссия агенту за поиск арендатора и заключение договора
● 42 026 бат: годовое обслуживание комплекса (оплачивается 1 раз в год)
● 11 000 бат: интернет (за год)
Итого расходов за 1-й год: 101 026 бат.
Доход на руки за 1-й год: 576 000 — 101 026 = 474 974 бат.
Годовая доходность за 1-й год: 8,3% годовых. (если простыми словами, для долгосрока это прям очень-очень хорошо).
Сколько я получила за 2-й год аренды на руки?
Во 2-й год аренды комиссия агенту была не нулевая, но ниже: это комиссия за продление договора.
Доход за 2-й год: 576 000 бат.
Расходы собственника:
● 24 000 бат: комиссия агенту за продление
● 42 026 бат: годовое обслуживание
● 11 000 бат: интернет
Итого расходов за 2-й год: 77 026 бат.
Доход на руки за 2-й год: 576 000 — 77 026 = 498 974 бат.
Годовая доходность за 2-й год: 8,7% годовых.
Второй год получается приятнее, потому что новых арендаторов искать не пришлось, было только продление договора, а затраты на это ниже.
Мой вывод по объекту: довольна ли я своей инвест-квартирой?
Да, однозначно довольна!
Если говорить про реальные цифры по рынку: на Пхукете хорошая, достижимая доходность, которую сейчас показывает практика (в том числе по объектам, которые ведет мой отдел аренды), — это примерно 6–9% годовых. И она сильно зависит от локации, качества комплекса, близости к морю и выбранной стратегии сдачи.
В моем кейсе 8,3% в первый год и 8,7% во второй — это очень хороший результат.
Да, на краткосрок потенциально можно было заработать больше. Но для меня долгосрок в этом объекте дал стабильный доход и минимум возни с арендой.
Будет ли рост доходности продолжаться?
Во второй год доходность выросла за счет меньших затрат на продление договора по сравнению с поиском нового арендатора.
А будет ли расти сама арендная ставка дальше? С большей вероятностью — да. Я склоняюсь к положительному ответу, потому что рынок развивается, туристический поток в Таиланде сейчас стабильный, а объекты в хороших локациях сдаются очень активно.
Насколько именно получится поднять ставку, заранее сказать сложно. Все будет зависеть от того, какой формат аренды я выберу дальше: долгосрок, среднесрок или краткосрок, также нужно оценивать ситуацию на рынке.
Что происходит с комплексом сейчас: »убился” или держит уровень?
Комплекс The Title Halo в отличном состоянии. Это одна из причин, почему он продолжает быть востребованным, и с большой вероятностью будет оставаться таким и в следующие годы.
Почему так? Потому что территорией и общими зонами управляет компания застройщика. Они следят за инфраструктурой, бассейнами, общими пространствами, чистотой и порядком.
Также в штате управляющей компании есть электрики и сантехники, которые готовы прийти на помощь владельцам квартир и арендаторам и бесплатно устранить мелкие бытовые моменты в квартире.
Но важно понимать: мы, собственники, ежегодно платим за обслуживание комплекса. Именно поэтому проект не превращается в »уставший” и продолжает пользоваться высоким спросом.
Что я планирую делать с этой квартирой дальше?
Я планирую держать этот объект еще примерно 5–6 лет. Дальше буду смотреть по рынку: возможно, продам и переложусь в другой, более интересный актив.
У этой квартиры есть еще один важный плюс: она выросла по стоимости относительно входа на пресейле. То есть, при продаже можно заработать на капитализации.
***
После этой квартиры я купила еще 4 объекта на Пхукете. Сейчас у меня 5 объектов: 2 сдаются, 3 в стройке. Про остальные тоже буду рассказывать в этом блоге, поэтому подписывайтесь.
Вопрос к вам:
Как вам результат 8,3% годовых в первый год и 8,7% годовых во второй год на годовом контракте на Пхукете?
