Много людей сегодня, кто мечтал о пассивном доходе, приобрели недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге.
Сделали ремонт и подошли к этапу сдачи квартиры в аренду. Встает вопрос: «А как определить цену, чтобы сдать и не прогадать?».
Давайте разберемся с этим вопросом и посмотрим из каких факторов складывается цена аренды на рынке. Какие факторы на нее влияют. И как цены воспринимают покупатели.
Сдавать квартиру в аренду — это пассивный доход 30–80 тыс. руб./мес. в Москве/СПб, но 70% собственников завышают цену и ждут месяцами.
В 2026 году рынок аренды вырос на 15% из-за миграции и дефицита жилья. Предлагаю реально смотреть на цифры и научиться выставлять адекватную цену арендной платы, чтобы найти жильцов за 1-2 недели.
Мой опыт говорит о том, что ожидания будущих жильцов и арендодателей часто не совпадают.
Что такое арендная плата и почему ее нельзя ставить «на глаз»
Арендная плата — это та сумма денег, которую платят жильцы за использование вашей недвижимостью. Когда вы составляете договор аренды то прописываете эту сумму ежемесячно, добавляя туда и залог.
Если мы выставим высокую цену, то можем не получить предложений на заселение. Если же занизим цену, то это может вызвать подозрение у арендаторов и риелторов. Так можно делать, если речь идет о близких и хорошо знакомых людях.
Какие еще варианты арендной платы могут быть? К примеру, я видела на практике, когда арендаторы готовы были сделать ремонт в квартире. Договаривались о цене за услуги и они шли в сумму взаимозачета.
От чего зависит цена аренды квартиры в 2026
Арендодатели действуют из своих интересов, и это объяснимо. Есть даже объяснение этому фактору завышения цены на «свое». Когда ты уже обладаешь вещью, то ты ее завышаешь ее оценку.
Проводили эксперимент, когда людям надо было продать свою кружку и чужую кружку. Свою кружку они оценивали на 50% дороже, чем чужую.
Здесь срабатывает такой же эффект. Это моя квартира, моя мебель. Я ремонт сделал «под себя», все это дорого стоит.
Однако есть топ-факторы, которые помогают объективно оценить предложение:
- рынок (40% от стоимости аренды) - смотрим сколько стоят похожие квартиры рядом, учитываем падение спроса зимой (до -15%)
- локация (20% от стоимости аренды) , учитываем сколько минут до метро, какие развязки есть рядом, школы, детские сады, парки, поликлиники.
- состояние квартиры (30%) - площадь квартиры, мебель, удобства, техника.
- дом/этажность (10%) — новостройка или старый фонд, этажность, проект дома.
Как рассчитать адекватную аренду: пошаговый гид
Если вы решили сдавать через сервис, например ЦИАН, то можно смело смотреть предложения рядом, смотреть на состояние своей квартиры и снимать 5-10% для быстрой сдачи.
Или можно использовать формулу. Хорошо подойдет для новостроек: Аренда = (Стоимость покупки / 200–250 мес.) + коммуналка + ремонт/год. Пример: Квартира 10 млн → 40–50к/месяц.
Если у вас есть паркинг, смело прибавляем 10%,а если нет мебели, последний этаж, проблемная квартира можно убрать 15%. И это будет объективно.
Тестируйте
К примеру, вам удалось понять по какой цене вы готовы выставить квартиру и сдать ее в аренду. Выставляйте и смотрите на реакции. Слушайте то, что вам говорят риелторы клиентов. Ждите 7 дней. Если звонков мало, предпринимайте действия. Скорее всего вы завысили цену и переоценили ваш объект.
В дальнейшем, вы всегда сможете получить чуть больше, например так: за счет залога, сдавая посуточно, или индексируя договор в начале следующего года.
Как оформить договор аренды без рисков
Вы имеете право, по закону (ст. 674 ГК РФ), получить паспортные данные жильцов. Сделать описание квартиры с описью и актом приемки-передачи. За несвоевременно внесенную оплату начислять пени (если это указано в договоре). Страховать квартиру (мы всегда страхуем квартиры под сдачу в аренду у своих партнеров). Уже знаем где дешевле всего это сделать с хорошим покрытием и условиями по выплатам.
Ошибки при сдаче и как их избежать
Итак, основные ошибки при сдаче в аренду — это завышение цены. И ожидание. Когда владельцы сами пытаются сдать квартиру, то так обычно и происходит. Квартира стоит 2-5 месяцев, а они теряют свои деньги.
Вторая проблема — не делать фотографии и акты приемки-передачи. Если что-то происходит, то потом сложно доказать, что изначально было все не так.
Третья ошибка — не страховать квартиру, пытаясь экономить 2-5 тысяч рублей в год.
Четвертая ошибка — не брать залог.
