Здравствуйте! Близкий родственник планирует покупку квартиры в Москве. Я нашел подходящий вариант-риэлтор Инком . Но, выяснили(они, когда взяли у него справку- потом уже они вместе ездили для выяснения диагноза) , что продавец (54 года- мужчина) стоит на учете в НД с 2003г.- 2 степень алкоголизма. Квартиру продает дочь- ему комнату в коммуналке (альтернатива). Ей- деньги на квартиру в ипотеку. Обещают в Инкоме освидетельствование до и после сделки и т.п. Стоит связываться?

1. При покупке в МО, нанимать грамотного риэлтора -это 150-200т.р., никто не будет. При цене объекта 2млн.300т.р. посчитают, что накладно и пойдут лучше к нотариусу....и вероятность ошибки резко возрастает.
2. Если эта продажа, изначально готовилась как мошенничество-с группой "черных адвокатов", то возросла вероятность выбора покупателя- одиночки: увеличивая поток низкой ценой... И нотариат их не пугал.
3. Лицевой дебилизм, скорее всего убрали, при подписании договора у нотариуса: а на суде его показали...)
4. Тут нужно было на суд нанимать хороших, дорогих адвокатов! Но денег-то нет: ни на риэлтора, ни на адвоката..
Это судебное, мне прислал на электронку наш коллега, несколько месяцев назад, он задавал вопрос на форуме: на поиск хорошего адвоката. Мой юрист отказался заниматься -поздно уже было....
Титул не страховали. Семья с ребенком оказалась на улице....
Хотя иск по возмещению с первого покупателя, был удовлетворен: но когда и чем, его полностью возместят...?!
Как я еще понял из описания ситуации: алкаш-аферист, купил себе в альтернативу, комнату в Чехове -куда и прописался....и доплату. Самое интересное: комната нигде не фигурирует; и псих остался и с квартирой, и с комнатой!? Ну, он мог комнатой рассчитаться со своими черными....Или квартирой....Продать и еще деньги поделить.....

А давайте не будем привязываться к факту быстрой перепродажи. Предположим, что времени до перепродажи прошло более года, т.е. более срока исковой давности по оспоримым сделкам (1 год с момента, когда узнал или мог узнать...).

Из псих.заключения следует, что истец страдал слабоумием и алкоголизмом в юридически значимый период и... по настоящее время. А так как каких либо особенностей состояния истца в момент сделки не указано, то скорей всего истец вообще по своему хроническому состоянию не способен понимать значимость своих действий - ни тогда, ни сейчас, т.е. его состояние длящееся. А в таком случае начало отсчета срока давности просто напросто не наступает - ведь он по настоящее время может "не знать" и "не сознавать".

Что тогда делать? Проверять предыдущих продавцов всех подряд, даже если по документам всё выглядит нормально?

Отличные блоги! Респект Алексею Сурикову!
Не все увлекаются прочтением судебной практики. Особенно наши читатели, да и риэлторы тоже. Практикующие юристы в компаниях, работающие ежедневно со сделками с недвижимостью, все это знают. "Нюансы", как мы привыкли это называть, изначально отрезаются перед выходом на сделку.
Риэлторы-частники могут всего не успеть. Тот, кто успевает все отслеживать, имеет семь пядей во лбу и три головы.

Если на первой сделке было риелторское сопровождение - риелтор должен был за шиворот оттащить своих покупателей от продавца с "умственной отсталостью лёгкой степени и алкогольной зависимостью третьей степени" - даже если продавец не состоял на учёте в ПНд и Нд, то пришёл бы за справочками - и его тут же на учёт поставили бы. Цена квартиры, видимо, была очень привлекательной, а риелтора поблизости не оказалось.
Интересно, пострадал ли второй покупатель? Сработало ли титульное страхование? Или это всё было чистым убытком ВТБ24? И что стало с ипотечным кредитом после исчезновения предмета залога?

>>> Заказать справки ПНД и НД нелегально-это по МО, нужно делать обязательно...

А этот учет ведется как то централизованно или в каждом ПНД/НД свой учет? А то ведь человек, переезжая на новое место жительства наверно может и не встать на учет в местном ПНД/НД.

>>> должен был обратить внимание, на быструю перепродажу

Предполагаю, что именно в этом суд и усмотрел недостаточную добросовестность.

>>> Вот пускай серые тролли, которые кричат, что риэлтор не нужен или стоить он должен 5 копеек, прокомментируют потери покупателя....

Думаете, любой риэлтор справится в подобных случаях? Мне кажется, далеко не все. Хотя в данном случае потенциальная проблема лежала на поверхности (быстрая перепродажа), но ведь в других случаях перепродажа может быть и не быстрой, а заболевание длящееся, что влияет на начало отсчета срока давности. Добросовестность надо заранее подготавливать документально. Но вы ведь сами говорите, что это уже надо идти к юристам.

Хоть многие участники форума со мной и не согласны, я всё же считаю, что очень важной является оперативная (детективная) проверка - разговор с соседями, с бабушками на лавочке (они всё знают до малейших деталей, пусть и не очень объективно), проследить судьбу участников сделки, лично съездить на могилку, если придется и т.д. И в данном случае, если бы удалось войти в контакт с соседями, возможно всё сразу прояснилось и без всяких документальных проверок, или по крайней мере было бы ясно, что дальше проверять.

Доказать добросовестность-это к адвокатам. Мое предположение, что в сделке не было риэлторов вообще: ни в первой-по надеялись на нотариальное оформление, ни во второй-по надеялись на банк-ипотека...
В первом случае, риэлтор должен был обратить внимание на адекватность продавца и по произведенному впечатлению, заказать на сделку мед.освидетельствование -может чем-то на суде помогло...... Понадеялись на нотариуса и -не помогло.... Заказать справки ПНД и НД нелегально-это по МО, нужно делать обязательно... Только кто это должен был сделать....?
При второй покупке, риэлтор должен был обратить внимание, на быструю перепродажу: и на этом основании, добиться встречи с первым продавцом-убедиться, что продавал вменяемый.... Но, покупатель понадеялся на банк и риэлтора скорее всего не было....или риэлтор оказался слабый.....
Это очень тревожная ситуация. Получается, что закон не защищает покупателя совсем: ни 302....ни нотариальное оформление....
Вот пускай серые тролли, которые кричат, что риэлтор не нужен или стоить он должен 5 копеек, прокомментируют потери покупателя.... Что интересно они посоветуют......) нужно делать....в такой покупке....

Ну, и как в идеале в данном случае добросовестность можно было бы доказать?

Как можно избежать таких ситуаций? Проверять всех предыдущих продавцов (на факт учета в ПНД/НД)? Но можно ли это проверить (пусть и нелегально)? И проверяют ли это риэлторы?

Или смотреть сроки давности? А помогут ли они в этом случае, когда заболевание длящееся?

Ну и другое решение суда!