1. Мне не нужны услуги риэлтора. Я все сделаю сам
Разумеется, все, что сделал один человек – может сделать и другой человек. Каждый из нас может научиться чинить автомобили, проектировать чипы, лечить зубы или продавать квартиры. Однако в случае недвижимости цена ошибки слишком высока. Поскольку мне приходилось неоднократно разговаривать с людьми, совершившими ошибки на рынке недвижимости, то я Вам искренне рекомендую обратиться к специалисту. Вы сэкономите много денег, времени и нервов.
2. У меня уже есть риэлтор. Оно оформит все бумаги, когда появится покупатель
Несмотря на то, что это очень распространенный ответ собственников, продающих свои квартиры, он у меня каждый раз вызывает недоумение. Что же это за риэлтор, который не принимает звонки потенциальных покупателей? Например, количество звонков (причем целевых звонков, а не звонков вообще) – это важнейший показатель того, насколько цена квартиры соответствует рынку! Более того, очень важно дать правильные ответы потенциальному покупателю чтобы он пришел смотреть Вашу квартиру! И это - работа риэлтора! Самое сложное – это продать, оформить бумаги не так сложно! Перед тем, как продать квартиру – надо вначале продать показ квартиры! Это тоже работа риэлтора! И её тоже нужно выполнять профессионально, а не надеяться, что все образуется само собой.
3. Риэлтор хочет влезть между продавцом и покупателем и взять деньги непонятно за что. Как только продавец нашел покупателя – риэлтор больше не нужен!
Глубочайшее заблуждение. У покупателя и продавца принципиально противоположные интересы – покупатель хочет купить дешевле, продавец хочет продать дороже; покупатель хочет купить пустую квартиру, где никто не прописан; продавец (обычно) хочет вывезти вещи в последний момент. Это все справедливо в том случае, если обе стороны действуют честно и понятно, не пытаются хитрить и жульничать. Однако бывают и более сложные случаи. Встречаются в нашей жизни жулики и аферисты? Несомненно. Могут ли они воспользоваться удобным случаем, когда человек совершает действия, смысл которых он не вполне понимает? Несомненно! Поэтому самое главное правило риэлтора – действовать в интересах своего клиента, даже если клиент эти интересы не вполне осознает. Миссия риэлтора – защищать Ваши активы!
4. Покупатели же ходят с риэлторами? Вот пусть риэлтор покупателя и оформит все бумаги!
См. предыдущий пункт. Во-первых, конечно, далеко не все покупатели работают через риэлторов. Во-вторых – что самое главное, если Вы продавец, и надеетесь на то, что риэлтор покупателя все сделает для Вас – это по меньшей мере наивно. У покупателя и его риэлтора интересы прямо противоположны интересам продавца. Поэтому Ваши интересы в сделке могут серьезно пострадать, а поскольку риски в денежном выражении весьма велики (обычно сумма сделки – это несколько миллионов рублей), то я настоятельно не рекомендую надеяться на то, что все само собой образуется.
5. Я проанализировал рынок и точно знаю сколько стоит моя квартира!
Давайте рассмотрим поподробнее что такое рынок. Возьмем какой-нибудь прозрачный и понятный (более-менее) рынок – например, биржу, на которой торгуются какие-нибудь ценные бумаги или другой биржевой товар (нефть, пшеница, какао и т.п.). На бирже есть три цены: цена спроса, по которой выставлены заявки на покупку; цена предложения, по которой выставлены заявки на продажу и рыночная цена, по которой происходят сделки. Еще раз подчеркну, рыночная цена – это цена, по которой происходят сделки! Это не цена спроса и не цена предложения.
Давайте теперь посмотрим с этой точки зрения на рынок недвижимости. Что мы видим на нем? Ситуация очень простая - мы видим только цены предложения. Цены, по которым покупатели готовы покупать квартиры (цены спроса), и цены, по которым проходят сделки (т.е. рыночные цены) не знает никто!
Итак, если собственник квартиры говорит «я знаю сколько стоит моя квартира, я проанализировал рынок» - что они имеет в виду? Он имеет в виду, что (в лучшем случае) ознакомился со всеми предложениями по его району и ему более-менее известны цены предложения. Знает ли он спрос по району? Нет, не знает. (Если вдруг собственник квартиры точно знает по каким ценам покупатели готовы покупать те или иные квартиры – я готов заплатить большие деньги за такие сведения.) Знает ли он рыночные цены квартир (т.е. реальные цены, по которым происходили сделки)? Не знает, в лучшем случае он довольствуется слухами. Тогда какие знания о рынке у него есть? Практически никаких.
В конечном счете, все рассуждения на тему «я изучил рынок» сводятся к простому мысленному эксперименту. Допустим, существует некая «объективная» цена квартиры, выведенная с помощью совершенного алгоритма, лучшим из оценщиков, самым заслуженным риэлтором или каким-то гуру рынка недвижимости. Допустим, у Вас есть бумага, на которой записана эта цена и дано её развернутое обоснование. К Вам приходит реальный покупатель и Вы предъявляете ему эту бумагу. Означает ли это, что покупатель немедленно заплатит запрошенную Вами цену? Разумеется, нет! Покупателю квартира может просто не понравиться. Или наоборот – покупателю квартира может настолько понравиться, что он может заплатить цену выше обозначенной Вами.
Исходя из изложенного, я обычно очень скептически отношусь к утверждениям собственников «я проанализировал рынок и знаю сколько стоит моя квартира».
Полностью читайте материал на моем сайте: http://www.yufryakov.ru/mistakes/
В Россельхозбанке допустили снижение ключевой ставки до 14,5% в марте
17 марта 2026
