В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности,
самовольная постройка не признается объектом гражданских прав и не может быть
предметом каких бы то ни было гражданско-правовых сделок (купля-продажа, аренда
и пр.). По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Однако закон предусматривает исключения из общего правила. Самовольное строительство часто
обусловлено совсем не сознательным намерением обойти закон, а административной
процедурой получения разрешения на проведение соответствующих работ, требующей
серьезных временных и финансовых затрат…
Соответственно, законодатель предусмотрел возможность при определенных условиях
"узаконения" объекта самовольной постройки. В соответствии с п. 3 ст.
222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано
судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном
(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена
постройка, - причем независимо от того, непосредственно данное ли лицо
осуществило постройку либо оно приобрело земельный участок с уже имеющейся на
нем самовольной постройкой.
Таким образом, условиями признания судом права собственности на самовольную постройку
являются следующие юридические факты:
1. Наличие у истца в отношении земельного участка, на котором возведена постройка, права
собственности на этот земельный участок.
2. Отсутствие со стороны постройки нарушения прав и законных интересов иных лиц.
3. Отсутствие со стороны постройки угрозы жизни и здоровью граждан.
4. Принятие лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих мер к ее легализации - в
частности, мер к получению разрешения на ее строительство и/или ввода в эксплуатацию, и правомерность в связи этим отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения.
Причем четвертое условие напрямую из закона не следует, а определено уже правовой
позицией, сформированной судебной практикой - в первую очередь в постановлении
Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от
29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":
«Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд
устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа
в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную
постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».
Но соблюдение соответствующим лицом нормативно установленного порядка при начале
строительства само по себе исключает самовольный характер постройки, свидетельствует о правомерном поведении данного лица. Следовательно, в этом случае приходится говорить не о самовольном строительстве, а о неправомерном уклонении уполномоченного органа от согласования и разрешения проведения соответствующих строительных работ. Однако названное обстоятельство, в свою очередь, указывает на необходимость избрания лицом, заинтересованным в
выполнении строительных работ, иного способа защиты гражданских прав - оспаривания соответствующих неправомерных действий/бездействия уполномоченного органа в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ… в то время как признание права собственности на самовольную постройку в порядке искового производства, исходя из содержания ст. 222 ГК РФ - представляет собой иной, специальный способ защиты права заинтересованного лица, рассчитанный на случаи именно самовольного, формально нарушающего нормативно установленный порядок строительства…
По смыслу ст. 222 ГК РФ, главными условиями признания права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка является все-таки отсутствие со стороны данного объекта нарушений прав и законных интересов других лиц (в первую очередь отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан) - что может подтверждаться заключением соответствующих компетентных органов и организаций. Причем заключение это может быть получено и в результате
проведения судебной экспертизы непосредственно в ходе рассмотрения судом иска о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 82 АПК РФ.
До принятия вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 судебная практика требовала от собственника земельного участка, обратившегося в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную на его участке, доказывания именно отсутствия нарушения прав третьих лиц фактом существования постройки. Однако в связи с принятием этого постановления судебная практика пошла совсем по другому пути - по существу, практически сводя к нулю
возможность использования такого способа защиты гражданских прав, как признание права собственности на самовольную постройку…