Альтернативная сделка. Обезопасить себя. Условия в дкп.

Здравствуйте. Такая формулировка не будет иметь юридической силы. Действительность/недействительность сделки определяется законом или судом, но не пунктом в договоре.

Связать два договора вы можете на основании включения в них пункта о сделке, совершенной под условием (ст. 157 ГК РФ). Вы можете установить условие, при котором регистрация перехода права либо производится по двум договорам, либо не производится вообще.

Следующий вопрос будет из серии "Если покупаемый Объект зарегистрируют, а мой нет и остается продавец с двумя квартирами и невыполненными обязательствами по оплате...."

Вообще слово "дейсвителен" в данном случае совершенно некорректное, умный покупатель такое не подпишет... в данном случае Покупатель Вашей квартиры будет гарантом регистрации второй квартиры, а ему это нужно?

Тут только временные рамки действительности договора установить, в других случаях это риски....

Как себя обезопасить? Опять вопрос из серии "как стать риэлтором без СМС и регистрации"? Обезопасить себе при проведении сделки с недвижимостью можно двумя способами:1. Освоить профессию риэлтора, на что уйдёт 3-5 лет Вашей жизни при полном погружени в бизнес; 2. Обратиться к тому, кто уже проделал этот путь и имеет необходимые знания и умение применять их на практике.
Вот так https://www.cian.ru/forum-rieltorov-nasledstvo-332311/
и так https://www.cian.ru/forum-rieltorov-pokupka-kvartiry-poluchennoj-prodavtsom-po-dogovoru-darenija-332694/ делать не нужно, чтобы потом не получилось вот так https://www.cian.ru/forum-rieltorov-mne-ne-prishli-dengi-na-kartu-za-sdelku-332378/

Добрый день.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости отменена 10 лет назад, договор вступает в силу и становится обязательным для исполнения с момента его подписания. Поэтому придать юридическую значимость тому, что вы описали невозможно. Только статья 157 (сделка под условием), но на практике она как-то не очень работает. Причина - регистраторы не вчитываются в договор. Но в любом случае вписать ее нужно, поскольку в случае проблем отстаивать свои права в суде будет значительно проще. Нелишним будет подробно отразить в договоре условия его расторжения (отсутвие оплаты). Также следует изложить порядок взаиморасчетов (покупатель-продавец), которого по факту наверняка не будет… что опять же будет плюсом вам (не будет документального подтверждения оговоренного сторонами порядка взаиморасчетов). Тут все конечно зависит от компетентности покупателя/его риэлтора, но на практике очень редко в части оплаты при альтернативных сделках все делается правильно. Но это все конечно хитрости. Они помогут только в случае проблем, но саму проблему они не предупредят. Делайте сделку правильно, максимально связывайте всех сторон участников сделки, заключайте трехсторонние соглашения о порядке взаиморасчетов, придумывайте такие условия получения денег и такие пункты договоров, которые будут стимулировать всех участников исполнять свои обязательства при любых сценариях развития сделки.

Вы можете прописать 157 статью в дкп, но по факту регистраторы в Росреестре на это не обращают внимание и могут зарегистрировать сделки в разное время.
Поэтому, 100% способа одновременной регистрации нет, даже через посредников.

Добрый день!

Решение, которое вы предлагаете – для вас идеально. Оформить его нужно, разумеется, с указанием ст. 157 ГК РФ, о чем уже написал Дмитрий.

Но проблема в том, что оно крайне невыгодно вашему покупателю. Нужно быть очень неискушённым или очень доверчивым человеком, чтобы согласиться покупать квартиру (т.е. отдавать деньги), при условии, что должна состояться какая-то другая сделка, к которой он вообще не имеет никого отношения. Это ведь означает, что отмена вашей сделки по покупке новой квартиры, отменят сделку по продаже старой квартиры. И в ситуацию, в которую боитесь попасть вы, попадает ваш покупатель.

Вы можете попробовать предложить этот вариант покупателю, но с большой долей вероятности получите отказ. Проблема, которая вас беспокоит, решается через «контроль» одновременной регистрации обеих сделок в Росреестре и условием получения денег по каждой сделке – регистрацией обеих сделок.

Сделать это можно одним из двух способов:
1. При подаче документов через мфц, ставится отметка, что обе сделки должны быть зарегистрированы одновременно.
2. Воспользоваться услугами «регистраторов» - подрядчиков, которые оказывают подобные услуги на рынке недвижимости.
Оба способа не дают гарантию 100% (особенно первый). Но других способов равномерно распределить риски между всеми участниками альтернативной сделки не существует.

Если по каким-то причинам все же будет зарегистрирована только одна сделка, то никто не получит своих денег. Т.е. зарегистрированная сделка не будет завершена, и регистрацию права можно будет отменить по заявлению обеих сторон в Росреестр. А в случае отказа Росреестра - через суд.