Доли в квартире, сложная продажа

Галина. там у сестры 4/5, а не 1/5!
Автор пишет, что собственность оформили два года назад, но при этом пишет, что собственность оформили после погашения ипотеки. Люди, бывает, путают снятие банковского обременения и оформление собственности. Уточните, пжлста этот момент. И еще укажите кадастровую стоимость квартиры - тогда будем думать и считать.

У покупателя конечно волосы встанут дыбом когда он увидит все эти переходы собственности, решения судов, два договора вместо одного.

Для того, чтобы у собственников доход от продажи получился непропорциональным размеру их долей, два договора не нужны - это можно указать и в одном договоре.
Но вопрос не в этом сейчас, а в том, что расходы по ДДУ между ними по умолчанию распределяются пропорционально долям. Т.е. расходы отца должны соответствовать 1/4. Все остальное, что он заплатил, заплачено за долю дочери, как ни крути. Белиберда полная! Сходите сначала в налоговую. Только не к первому попавшемуся инспектору, а к кому-нибудь из начальства. И спросите, можно ли в качестве подтверждения расходов дочери приложить договор займа, о котором я писала. Вероятность того, что это примут очень велика, т.к. исполнение обязанности по выплате долга в пользу третьего лица - это нормальная часто встречающаяся юридическая конструкция договора.
Я не говорю, что Ваш последний придуманный способ не "проскочит", нет, может и проскочить, но именно ПРОСКОЧИТЬ, а не пройти законно, т.е. здесь будет расчет на то, что проверяющий не задумается над ситуацией. Вы же сами прекрасно понимаете, что такой расчет притянут за уши и неправомерен.
Кроме того, если такая декларация не проскочит, то будет уже поздно: договор продажи не переделать и расписку долговую уже не ввести в расчеты.
Вы же еще не продали квартиру, значит декларацию будете сдавать не раньше 2021 года. Но вот конечный вариант расчета налога Вам надо определить ДО продажи, чтобы иметь возможность указывать при продаже такой комплект цен за доли, который будет подогнан под выбранный способ расчета налога.

Ирина, спасибо Вам, что направляете мысли в нужное русло!) Все вместе посовещались, вот какой вариант нарисовывается. Сестра оказывается оплатила 1 200 000р. в качестве ПВ по ипотечному договору (есть платежка), остальное платил отец. Вообщем, а что, если продать квартиру по двум отдельным договорам одному покупателю. Допустим сумма обоих договоров будет составлять реальную сумма продажи квартиры - 8 млн руб. Сестра продает свою долю 4/5 за 0,7 коэф от кадастровой стоиомости (4 200 000р. кадастр, 3 360 000р это доля 4/5, и считаем от нее коэффицент 0,7 = 2 352 000р. вычитаем 1 200 000 подвержд расходы. Остается небольшая сумма, с нее готовы уплатить налог). Отец свою долю продает за 8 млн - 2 325 000р = 5 675 000р. (у него подвержденных расходов на эту сумму наберется). Рабочий вариант?

Вы еще попробуйте отыскать покупателя, который согласится на такое занижение! Вот когда найдете, тогда обращайтесь - объясню)) Я и так тут уже с Вашей проблемой "уписАлась" :))))

Ирина, а можно поподробнее про вычет со второй квартиры и использовании его для первой. Речь идет о имущественном или налоговом, как он будет работать в это схеме?

С моей точки зрения. это не получится, потому что тогда выходит, что 4/5 ему достались от нее даром, а как быть с тем, что по ДДУ он должен и оплатил свою 1/5 и остальное не за себя платил? Путаница у Вас та еще! Каким местом думали, когда оформляли???
Мне удивительно вообще, почему банк согласился на оформление части квартиры на поручителя.... Вы не путаете ничего? Может она созаемщиком была, а не поручителем?

Как Вы думаете, а возможен ли вариант, если сестра дарит 4/5 доли отцу, делая его единственным собственником. И отец продает квартиру. Сможет ли он в этом случае для уменьшения подоходного налога использовать перв взнос + уплаченные проценты по ипотеке (которая к этому моменту уже погашена).

Все верно у сестры 4/5, отец-то свою часть возможного налога в 1/5 спокойно перекроет платежами по ипотеке (напомню, сестра по ней выступила лишь поручителем, а не заёмщиком или созаемщиком). По ДДУ и в свидетельстве на право собственности везде одинаково отец - 1/5 доли, сестра 4/5.
Кадастравая стоиомсть 4 200 000р. Такая же как и по ДДУ. Но ипотечный договор был заключен на сумму 6 200 000р. (по такой цене в итоге и продавал застройщик). Цена продажи сейчас, как отмечал выше 8 млн.руб.

Александр-есть 2 варианта:
1) Стандартный-продать квартиру,с указанием причитающейся сумме сестре(даже, если это и фальсификация)-воспользоваться налоговым вычетом (НО чтобы сестра получила налоговый вычет в 1 млн рублей, продавать нужно будет 2-мя ДКП,если одним договором то, налоговый вычет будет пропорционально долям, т е сестре будет положен вычет1/5 от 1 млн рублей
2) вариант(вступил в силу с 2019 года),когда сестра у застройщика берет официальную справку о том,что по ДДУ № такой то-расчёт произведён полностью(для налоговой УЧТИТЕ- Акт-Сверки не аргумент)-только справка!!!! и производить взаимозачёт от покупки по ДДУ и нынешним договором купли продажи. Таким образом можно налог свести почти к нулю. За более подробной информацией-советую обратиться к специалистам по налогом(есть такие у нас "врачи"-в налоговой могут и не подсказать как да что(но у таких специалистов услуга платная-консультация от 1500 рублей)