Ипотека.Когда аванс, а когда документы на квартиру?

Суть вопроса в том что, банку для подтверждения ипотеки, нужны документы по квартире
Справка ЖСК о выплаченном пае
Cвидетельство о государственной регистрации права собственности
Документы, удостоверяющие личность продавца
Документы подтверждающие дееспособность
нотариально удостоверенное согласие супруга
Кадастровый паспорт
Справка об отсутствии задолженности
Финансово-лицевой счет
Разрешение органов опеки и т.д. и т.д.
Так вот продавец говорит мне покупателю,"Сначала внесите аванс, а потом я дам доки банку"
Это получается я должен внести аванс за кота в мешке, так как банк может и отказать в ипотеке.
Скажите пож как правильно ???Может договор какойт о надо составить, типа если банк не одобрит, но тогда кто заверять будет...этот договор.