+ Подать за 0 ₽
Войти
Циан.Журнал Pro
Всё для профи
Поиск по журналу
Москва и МО
Вопросы·Посуточная загородная
Как объединить 4 части участка с разными видами разрешенного использования в один общий и присвоить ему общий вид разрешенного использования?
Сергей Бутов
31 марта 2017
Вся Россия
10 687
38
Здравствуйте!

Прошу специалистов форума совета по такому вопросу, которым мне придётся заниматься как родственника нижеупомянутых собственников земли.

Прямоугольный земельный участок в МО разделён на 4 части с разными ( согласно выписки из ФГИС ЕГРН ) видами разрешенного использования.

Часть №1 и №2 принадлежат человеку №1.
Категория земель: Земли населённых пунктов.
Виды разрешенного использования: Для ведения дачного хозяйства.
Межевание этих частей проводилось.

Часть №3 принадлежит человеку №2.
Категория земель: Земли населённых пунктов
Виды разрешенного использования: Жил.фонд, подсобн.хозяйство в гор. и пос.
Межевание этой части не проводилось.

Часть №4 принадлежит человеку №3.
Категория земель: Земли населённых пунктов
Виды разрешенного использования: Жил.фонд, подсобн.хозяйство в гор. и пос.
Межевание этой части не проводилось.

Все три человека близкие родственники.
Для простоты я назвал их - человек №1, №2 и №3.
Вот история возникновения 4-х частей.
Изначально в 90-е годы в собственности человека №1 был единый участок, но потом он для снижения налогов разделил участок на 4 части и две из них ( часть №3 и №4 ) подарил человеку №2 и №3 одним договором дарения.
Человек №2 ( владелец участка №3) недавно скончался.

Человек №1 будет вступать в наследство по закону в отношении участка №3.
Человек №3 ( владелец участка №4) готов сделать нотариальный отказ от подаренного ему 20 лет назад участка №4 для того, чтобы у человека №1 в собственности опять оказался целый участок как это и было изначально, хотя теперь и состоящий из 4-х частей.
Чтобы полностью восстановить статус-кво и сделать участок более выгодным для возможной продажи человек №1 предполагает объединить все 4 части в единый участок, причём чтобы у него был единый вид разрешенного использования.

Вопросы:
1). для возможной продажи выгоднее чтобы какой вид разрешенного использования был у объединённого участка - "Жил.фонд, подсобн.хозяйство в гор. и пос." или "Для ведения дачного хозяйства"?
2). каким образом объединить 4 части в один участок и как сделать единый вид разрешенного использования? в какую службу обращаться?
3). надо ли перед объединением делать межевание немежёванных частей №3 и №4 или можно межевать уже объединённый участок?
4). действительно ли для возможной продажи рационально поступить именно так - объединить участок?

Для справки - на части №1 находится деревянный дом постройки 30-х годов прошлого века в собственности человека №1.
Автор
Теги
38
Сергей Бутов
наследстводом
Могут подойти
студия, 21 м², этаж 2
27 346 533 ₽
студия, 21 м², этаж 2
Багратионовская
6 мин.
ЖК "River Park Кутузовский (Ривер Парк Кутузовский)", Кутузовский проезд, 16А/1, Москва
1-комн.кв., 26 м², этаж 8
22 396 008 ₽
1-комн.кв., 26 м², этаж 8
Павелецкая
10 мин.
ЖК "HIGH LIFE (Хай Лайф)", Летниковская улица, 11к1, Москва
студия, 18 м², этаж 17
16 519 020 ₽
студия, 18 м², этаж 17
Академическая
1 мин.
ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва
2-комн.кв., 42 м², этаж 5
17 990 000 ₽
2-комн.кв., 42 м², этаж 5
Академическая
17 мин.
улица Дмитрия Ульянова, 43К1, Москва
1-комн.кв., 33 м², этаж 15
80 000 ₽/мес.
1-комн.кв., 33 м², этаж 15
Поклонная
10 мин.
2-й Мосфильмовский переулок, 21, Москва
2-комн.кв., 53 м², этаж 9
27 000 000 ₽
2-комн.кв., 53 м², этаж 9
Университет
6 мин.
Ломоносовский проспект, 18, Москва
1-комн.апарт., 17 м², этаж 1
5 000 000 ₽
1-комн.апарт., 17 м², этаж 1
Новокузнецкая
12 мин.
Космодамианская набережная, 4/22а, Москва
2-комн.кв., 52 м², этаж 7
19 000 000 ₽
2-комн.кв., 52 м², этаж 7
Тульская
4 мин.
Большая Тульская улица, 2, Москва
2-комн.кв., 45 м², этаж 5
15 700 000 ₽
2-комн.кв., 45 м², этаж 5
Динамо
13 мин.
улица Расковой, 3, Москва
апарт.-студия, 18 м², этаж 1
3 570 000 ₽
апарт.-студия, 18 м², этаж 1
Шаболовская
16 мин.
4-й Верхний Михайловский проезд, 6К1, Москва
38 комментариев
Константин Дорофеев
1 апреля 2017, 11:17
Лучший совет
Никогда не мог понять чего ждут люди когда пишут такие глобальные вопросы. Если вы хотите чтобы вам помогли, то и обращайтесь к специалисту, т.к. практически всегда есть еще куча нюансов по подобным ситуациям которые не упоминаются, но которые влияют на результат, а ответы даются без их учета. Да и расписывать все шаги - какой интерес? Хорошие знания должны хорошо оплачиваться. Если же хотите решать все сами, то и делайте поступательные шаги по всем инстанциям, набивая шишки, но в конечном итоге станете "узконаправленным специалистом")
8
0
541/50 000
0/50 000
Сергей Бутов
Автор
1 апреля 2017, 11:33
Я же сократил вопрос до чисто риелторского короткого вопроса:

При прочих равных условиях какой из участков более востребован потенциальными покупателями?
У которого вид разрешенного использования "Жил.фонд, подсобн.хозяйство в гор. и пос." или вид разрешенного использования "Для ведения дачного хозяйства".?
0
0
324/50 000
Татьяна Коллайдер
13 апреля 2017, 13:07
Сергей, Вы в нужном направлении думаете в целом - тоже хотела Вам сразу посоветовать сначала отмежевать оставшиеся участки, т.к. раздел и объединение не отмежованных участков невозможны в принципе. А потом объединить их в 2, причём при объединении кадастровый инженер мог бы на основании выписки из ПЗЗ (где практически однозначно будет зона Ж-1) вывести у вновь образуемых участков современную терминологию ЛПХ.

Но менять ЛПХ на дачное из-за налогов, а потом перед продажей - снова на ЛПХ, на мой взгляд, нерентабельно и рискованно. Вы берёте за аксиому, что законы останутся прежними через 5 лет, а это абсолютно неверно. Например, если ещё 2 года назад я лихо на основании выписки из ПЗЗ, полученной в администрации поселения, переводила ЛПХ в ИЖС, и даже индивидуальное садоводство в ИЖС, то уже сейчас эта лавочка прикрылась и все подобные заказы встали. Полномочия по выдаче выписок из ПЗЗ перенесли с уровня поселений на уровень района, теперь их надо выбивать месяцами, а Кадастровая изменение ВРИ не регистрирует, ссылаясь на новшества в законах, подробнее расписывать не буду. Т.о. в попытке сэкономить 10-20 тысяч рублей на налогах, Вы рискуете потерять гораздо больше денег, времени и нервов, когда придёт время продажи.
1
0
1 244/50 000
0/50 000
Татьяна Коллайдер
13 апреля 2017, 13:11
И да - конечно, в большинстве случаев небольшие участки более ликвидны, у них бОльше рыночная цена за сотку. Гораздо более частый запрос у меня - это раздел участков перед продажей. Но всегда надо смотреть на конкретное место, делать сравнительный анализ рынка, оценивать дефицит и профицит аналогичных Вашим участков на продажу. Правильный совет Вам дали - при рекламе (если есть достаточный рекл. бюджет) выставлять 1 участок и 2-4 соседних как один объект, и смотреть, на что больше покупатели "клюют".
0
0
505/50 000
Надежда Гарнюк
3 апреля 2017, 12:39
Жаль, Сергей, но Вы так ничего и не поняли...Последний совет без объяснений- переводите все в ЛПХ, ИЖС.
0
0
103/50 000
0/50 000
Сергей Бутов
Автор
3 апреля 2017, 14:41
В пользу перевода всего в дачное хозяйство говорит тот факт, что в данном районе МО для дачного хозяйства по сравнению с ЛПХ ставка налога вдвое ниже ( 0,15% против 0,3% ) и кадастровая в 1,5 раза меньше.
В итоге годовые расходы на земельный налог получаются в 3 раза ниже для дачного хозяйства по сравнению с ЛПХ.

Какие выгоды от перевода всего в ЛПХ именно сейчас если при необходимости продажи ( через 3-5 лет ) можно всё перевести в ЛПХ?
0
0
458/50 000
Сергей Бутов
Автор
2 апреля 2017, 21:30
В плане разделения на 2 части ( вместо нынешних 4-х частей ) в собственности одного человека ( вместо нынешней собственности 3-х человек, один из которых скончался ) сомнений нет.
Вокруг много участков ( это стародачный посёлок недалеко от Москвы ) именно так и разделённых вдоль на 2 части, чтобы к каждой части был отдельный вход с улицы.
Вопрос только - не будет ли потом ( лет через 5 ) проблем ( после того как сейчас переведём в дачное хозяйство ) с обратным переводом из дачного хозяйства в ЛПХ?
Росреестр сказал, что для такого перевода достаточно получить справку в местной администрации о том, что территориальная зона, в которой расположен земельный участок, допускает ВРИ ЛПХ.
С этим проблем быть не должно, т.к. сейчас 2 из 4-х участков имеют ВРИ ЛПХ.
А затем подать заявление в МФЦ на смену ВРИ.
0
0
834/50 000
0/50 000
Дмитрий Шмырин
2 апреля 2017, 18:55
Для начала оцените какой будет спрос на вашу землю, зависит от окружения

Дайте объявление на большой участок, и на маленький.
В процессе рекламы определитесь

К чему мышиная возня с документами, если нет определенности
0
0
244/50 000
0/50 000
Сергей Бутов
Автор
2 апреля 2017, 00:07
До того как был задан вопрос ещё ничего не решили.
После полученных здесь советов, а также в юридической консультации и в Росреестре решили пока ничего не продавать.
Объединение решили сделать так, чтобы в итоге получилось 2 участка.
Кадастровая цена в этом месте высокая, размеры участков тоже большие, поэтому разница в земельном налоге для ЛПХ и дачного хозяйства получается существенной.
Чтобы минимизировать земельный налог предварительно решили перевести всё что было в ЛПХ в дачное хозяйство, чтобы оба объединённых участка были для дачного хозяйства.
Если же потребуется продавать ( это не ранее чем через 3 - 5 лет, надеемся ) , то перед продажей предполагается перевести обратно из дачного хозяйства в ЛПХ или действовать по обстоятельствам на то будущее время.
Схема перевода не выглядит сложной, но надо уточнить некоторые нюансы.
0
0
874/50 000
0/50 000
ID: 1013660
1 апреля 2017, 23:16
Сергей, категория земли населенных пунктов и поселений со всеми видами использования перечисленными Вами подразумевает строительство жилого дома. Чего Вам надо то, получить денег и просто продать как есть или выносить мозги себе и нормальным ребятам риелторам? Или это типа этакий юмор Первоапрельский?
0
0
302/50 000
0/50 000
Лариса Ивановна Курилко
1 апреля 2017, 22:09
В завершение
0
0
12/50 000
0/50 000
Сергей Бутов
Автор
1 апреля 2017, 17:26
Благодарю всех за ответы, из них сложилась полная картина того, что и как нужно делать.
В завершении помог совет сотрудника Росреестра.
1
0
140/50 000
0/50 000
Сергей Бутов
Автор
1 апреля 2017, 13:35
Позвонил в Росреестр.
Да, ВРИ "Жил.фонд, подсобн.хозяйство в гор. и пос" - это и есть ЛПХ.
Но это не ИЖС, но на ЛПХ тоже можно строить дома.
В поиске в ЦИАНе почему-то нельзя задать ЛПХ как тип участка.
Или для риелторов ЛПХ и ИЖС - это одно и то же в том плане что и там, и там можно вести ИЖС?
0
0
315/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
Материнский капитал и признание сделки ничтожной
Добрый день. Возможно ли оспорить сделку совершенную за счет маткапитала на покупку 1/24 доли дома за всю сумму маткапитала(600000 р) при общей рыночной стоимости дома (делали независимую оценку) 255000рублей. Вообщем люди просто вывели деньги из маткапитала купив 1/24 доли у своей бабушки за 600000, при стоимости всего дома официально 255000. Возможно ли , может быть через прокуратуру или суд обнулить эту сделку?
39
14
Главные новости

Смотреть все

Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
При подписке вы принимаете условия Пользовательского соглашения и Политики конфиденциальности
Ещё вопросы