ситуация вкратце
Владение
2-комнатная квартира осталась от Сергея. У Сергея есть сестра Марина, мать Нина (пенсионерка за 80) и два сына Антон старший и Максим младший. Все участники событий совершеннолетние, формально дееспособные.
В наследство вступили Максим, Антон и Нина. Квартира была поделена на три доли, позже Максим подарил (по дарственной) свою долю Антону. Итого 2/3 у Антона и 1/3 у Нины.
Кроме этого у Нины есть своя квартира в Сергиевом Посаде, у Антона и Максима также есть доли квартиры по месту их прописки с их матерью. Мать с отцом Антона и Максима развелась 30 лет назад.

Фактическое проживание и прописка
Антон и Максим прописаны у своей матери в Москве. Нина была прописана в сергиевом посаде.
Антон предложил Марине выкупить оставшуюся долю (долю Нины) в ипотеку. Как только от Антона поступило предложение о выкупе доли, Нина была вписана без его ведома в описываемую квартиру.
Антон переехал в описываемую квартиру в январе 2016-го года, позже к нему переехала его жена Мария. Всё это время Антон фактически содержал Нину: продукты, лекарства, прочее необходимое. Нина - бабуля с прогрессирующей деменцией. Формально дееспособна, но по факту путается в датах, именах, не понимает сложные предложения.

Марина
Марина - младшая дочь Нины и родная сестра умершего Сергея. Тётя Антона и Максима. Фактически представляет интересы Нины и имеет на неё сильное влияние. Марина сдаёт квартиру Нины в сергивом посаде и владеет и пользуется пенсией Нины в своих интересах (забрала карту и отказывается говорить, на что тратит деньги. Матери не покупает ничего). Место работы не установлено. Имеет отдельную квартиру в Москве в районе Речного вокзала. Прописана предположительно в сергиевом посаде.

ВОПРОСЫ:
1 - Как выписать прописанную внезапно Нину из квартиры, если по факту у неё есть жильё в собственности, но нет прописки? Как законно указать на дверь? Можно ли выписать пенсионера вникуда?
2. Оспаривается ли ипотечная сделка на долю?
3. Возможно ли составить договор о порядке пользования квартирой? Только собственник, т. е. Антон, имеет возможность совершать сделки, вписывать жильцов и т. д.?
4. Что делать в случае завещательного отказа?
Конечная цель: полностью пустая квартира и обязательства по ипотеке только перед банком
Спасибо за ответы!