Добрый день!
Хотелось бы узнать компетентные мнения специалистов по коммерческой недвижимости
В настоящий момент районе метро Измайловская, Первомайская продают помещения с арендаторами и без, со следующей стоимостью -
46 кв.м. - 49,5 млн. (Билайн)
74 кв.м. - 48,6 млн. (Суши с арендой 400 т.р./мес)
74 кв.м. - 46,9 млн. (Салон красоты с арендой 400 т.р./мес.)
74,5 кв.м - 52,8 млн. (без арендатора)
51,1 кв.м - 46,5 млн. (без арендатора)
Есть много других, схожих по стоимости предложений, с разными арендаторами.
Я смотрю на эти предложения и не понимаю -
1. Как такие арендаторы как салон красоты, цветочный магазин, суши и т.д. могут платить аренду 400 т.р./мес.? Это сколько нужно в месяц продавать суши, букетов или сделать причесок и маникюров, что бы и аренду платить и помимо этого зарабатывать?
2. Стоимость этих не больших по площади объектов на рынке около 1 млн. евро. - Сколько же по времени такие объекты продаются? И много ли желающих купить подобные объекты? А если они и продаются, то со скидкой или без?
3. Какие перспективы стрит ритейла? Рынок развивается? Он достиг своего максимума по ценам или сегодняшние цены не предел? И что на ваш взгляд более интерсно в комерческой недвижимости как альтернатива стрит ритейлу?
4. Стрит ритейл каким то образом сигментирован внутри или нет?
И еще - все эти помещения когда то были жилыми квартирами, расположенными на первых этажах.
Сейчас что бы перевести квартиру из жилого в нежилой фонд, помимо прочего необходимо согласие собственников дома. И решается сегодня этот вопрос скорее всего не совсем законными способами - собрать практически весь дом, да еще и получить от них согласие на мой взгляд мало реально.
Интересно, как все таки это делают?
Заранее спасибо за ваши ответы!
Поиск по журналу
Москва и МО
Могут подойти
14 комментариев
30 июня 2014, 23:04
Лучший совет
8
0
Николай
3 июля 2014, 14:10
Ирина Владимировна права на 100%. Всё считается по ставке на аналогичные помещения. Если средние ставки, например 1000 р/м, а в продаваемом 2000 р/м, то развод однозначно. Следовательно и цена продажи ставится нереальная. Да и продают одни и те же фирмы, их по Москве штук 5. Выкупают жильё, потом перевод в нежильё, сдача в аренду и вуаля - арендный бизнес. От 300% прибыли. Предпродажный договор аренды (на 11 месяцев) - распространённая вещь.
2
0
1 июля 2014, 14:19
Ирина Владимировна, это должно быть видно из арендной ставки. Если она завышена - делайте вывод или рискуйте ;-) Да и арендатору это зачем? У него другой бизнес. Конечно, стоимость могут завысить документально, но это уже по другим причинам, для налоговой отчетности.
1
0
1 июля 2014, 12:21
Господа, не знаю как в Москве, а вот в питере уже стали обжигаться на этом. Арендные ставки у нас конечно пониже, и помещения бутикового формата у метро стоят порядка 4-6 тысяч за метр, в супер местах. Так вот, ряд переведенных квартир, вблизи метро, тоже пытались сдавать их по 4-6 тысяч за метр, как следствие, арендаторы менялись раз в 3-4 месяца, а сейчас оченьмногие помещения вообще простаивают. такие ставки могут тянуть немногие (например аптеки, ювелиры, микрокредитование) и такое количество помещений им просто не нужно. ряд помещений, которые снимали под торговлю одеждой, обувью, кормами для животных и пр. позакрывались. выводы делать каждому свои. Когда мы с инвесторами покупаем помещения. исходим больше не от действующей ставки аренды, а от рыночной ставки аренды в этом районе. Ирина Владимировна отчасти сказала правильно, риск того что вы помещение купите, а через неделю арендатор съедет - очень велик, и снова за эту сумму вы не сдадите.
1
0
Константин Геннадьевич
1 июля 2014, 12:05
Везде считать надо по месту и возможной рентабельности. Сетевики разные, они конечно хороши, только если точка нерентабельная она закрывается в одном месте и открывается в другом. Платежеспособного арендатора, согласного платить вашу ставку можно искать очень долго. И окружающая конкуренция всегда будет давить. Для сравнения на м. Аэропорт в одном доме Магнит и Магнолия, в Магнолии 3-5 покупателей, а в Магните 50. Где выручка и прибыль больше?
4
0
Константин Геннадьевич
1 июля 2014, 22:00
Безоговорочно Перепелкина поддержу.
0
0
1 июля 2014, 11:38
Алексей, я понимаю, что 1% - это нормально. Я о другом: посмотрите на ситуацию с обратной стороны. Цена продажи исходит из цены аренды это нормально. Но, теоретически, получается, что собственник, решивший продать коммерцию, может сговориться и заключить договор с арендатором по завышенной ставке, сделать к нему допик о понижении цены до реальной, а потом так и жить, потихоньку торгуя помещением и предъявляя покупателям-интересантам только договор аренды с соблазнительной ценой. Т.е. продавец увеличивает обманным путем ликвидность своего помещения.
3
0
1 июля 2014, 09:27
Ирина Владимировна, никакого обмана. Арендные ставки в 1% в месяц, что касается Москвы, совершенно адекватны. Коммерческая недвижимость здесь приносит минимум 10-12% годовых чистыми. До сих пор не понимаю, почему люди покупают жилой "неликвид" для сдачи в аренду за 5 млн. с возможностью получения дохода не более 4-5% годовых...
2
0
1 июля 2014, 07:59
Могут
Долго
Развивается
Не совсем
Долго
Развивается
Не совсем
0
0
Валерий Сорокин
1 июля 2014, 02:15
Мое мнение , завышена арендная ставка и продажная цена этих помещений . При покупки помещений с арендаторами вам не кто не даст гарантии что арендатор доработает весь срок указанный в договоре аренды .
1) 46 м Билайн ( 2,5 -4 тыс. м2 ) , но и они периодически закрываются ( МТС за полгода закрыл около 100 шт. ).
2) и 3 ) Суши , Салон красоты ( 2- 3,5 тыс. м2 ). Возможные арендаторы с высокой арендной ставкой Банки , Аптеки . На пример ТЦ Мандарин предполагает площади от 30 м за 3 млн. руб.
1) 46 м Билайн ( 2,5 -4 тыс. м2 ) , но и они периодически закрываются ( МТС за полгода закрыл около 100 шт. ).
2) и 3 ) Суши , Салон красоты ( 2- 3,5 тыс. м2 ). Возможные арендаторы с высокой арендной ставкой Банки , Аптеки . На пример ТЦ Мандарин предполагает площади от 30 м за 3 млн. руб.
2
0
1 июля 2014, 01:32
1. Могут. Поделите 400т.р на 30 и получите 13 333 руб. в день. Разве это много для оборотов Москвы?!
2. Раз продаются по таким ценам значит покупают.
3. В Москве стрит ритейл не развит, перспективы огромные.
4. Конечно сегментирован (услуги/продажа/тип той же услуги/товара).
5. Каждый занимается своим делом (специализация труда). Я вот тоже понятия не имею как работают некоторые специалисты в своих отраслях. И даже думать об этом не хочу.
2. Раз продаются по таким ценам значит покупают.
3. В Москве стрит ритейл не развит, перспективы огромные.
4. Конечно сегментирован (услуги/продажа/тип той же услуги/товара).
5. Каждый занимается своим делом (специализация труда). Я вот тоже понятия не имею как работают некоторые специалисты в своих отраслях. И даже думать об этом не хочу.
6
0
Сейчас обсуждают
Скидки на загородную недвижимость достигают 50%
Разговор о скидках и реальной цене , это результат искажений статистики , когда несколько лет непрерывно растет в статистических отчетах , а по факту рост нулевой , а периодами отрицательный , сегодня ценник соответствует уровню конца 2021 года , в период 2021-2025 включительно , ценник был выше и ниже значения 4 квартала 2021 года ..Скидки в 50 % в массовом сегменте на недвижимость не бывает .есть расхождение цены в статистике-иллюзии и реальной ценой в договорах .
Сталинка, хрущевка или брежневка? Плюсы и минусы советской «вторички»
очень поверхностно, переписано в других сайтов в инете
Кто должен платить комиссию риелтору при аренде жилья
Есть Собственники,которые работают только со своими надежными риэлторами,которые заселяют им надежных Нанимателей. И эти риэлторы защищают права своих клиентов т.е. Собственников и порядочный риэлтор никогда не заселит кого попало в квартиру к своим постоянным клиентам,для того чтобы "срубить"комиссию.А права такие риэлторы защищают и Ваши т.е. полностью соблюдают закон Потребителя,это значит Вас не выкинут через месяц из квартиры с выбитыми зубами т.е. надежность заселения в квартиру(это чистые документы без обременения и грамотно составленный Договор Найма без мошенечества-это и есть соблюдение ГК РФ).Вам никто услуги не навязывет ,хотите заселяйтесь ,хотите нет ,ищите квартиру без риэлтора.У меня свои собственники с которыми я работаю многие годы, которые без меня Вас вообще в квартиру не пустили бы даже на просмотр,а не то что бы Договор Найма заключать с Вами,даже за вознаграждение.А если бы Вы стали хулиганить на сделке,Вас просто бы выкинули из квартиры с помощью полиции. Удачных заселений Вам желаю,берегите свои деньги от мошенников.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
2. Долго. Желающих немного. Цена и условия сделки всегда обсуждаются, все индивидуально.
3. Перспективы стабильные.
4. Частично.
(5) вопрос решаемый, делают.
Специалист Вам в помощь.