Какое у вас мнение по поводу стрит ритейла?

Добрый день!
Хотелось бы узнать компетентные мнения специалистов по коммерческой недвижимости
В настоящий момент районе метро Измайловская, Первомайская продают помещения с арендаторами и без, со следующей стоимостью -
46 кв.м. - 49,5 млн. (Билайн)
74 кв.м. - 48,6 млн. (Суши с арендой 400 т.р./мес)
74 кв.м. - 46,9 млн. (Салон красоты с арендой 400 т.р./мес.)
74,5 кв.м - 52,8 млн. (без арендатора)
51,1 кв.м - 46,5 млн. (без арендатора)
Есть много других, схожих по стоимости предложений, с разными арендаторами.
Я смотрю на эти предложения и не понимаю -
1. Как такие арендаторы как салон красоты, цветочный магазин, суши и т.д. могут платить аренду 400 т.р./мес.? Это сколько нужно в месяц продавать суши, букетов или сделать причесок и маникюров, что бы и аренду платить и помимо этого зарабатывать?
2. Стоимость этих не больших по площади объектов на рынке около 1 млн. евро. - Сколько же по времени такие объекты продаются? И много ли желающих купить подобные объекты? А если они и продаются, то со скидкой или без?
3. Какие перспективы стрит ритейла? Рынок развивается? Он достиг своего максимума по ценам или сегодняшние цены не предел? И что на ваш взгляд более интерсно в комерческой недвижимости как альтернатива стрит ритейлу?
4. Стрит ритейл каким то образом сигментирован внутри или нет?

И еще - все эти помещения когда то были жилыми квартирами, расположенными на первых этажах.
Сейчас что бы перевести квартиру из жилого в нежилой фонд, помимо прочего необходимо согласие собственников дома. И решается сегодня этот вопрос скорее всего не совсем законными способами - собрать практически весь дом, да еще и получить от них согласие на мой взгляд мало реально.
Интересно, как все таки это делают?

Заранее спасибо за ваши ответы!