Такой был опыт, размещал объект недвижимости на 30 % больше чем его рыночная цена, люди не велись, стояла с 2016 года. В конце 2018 пошли звоночки целевые, связанно с тем, что в локации все раскупили и предложений меньше стало.

да, объявление легко ищется. у вас цена завышена так миллиончика на полтора самый минимум.
рыночную цену вы вычисляли понятно как: взяли соседнее объявление с однушкой, посмотрели стоимость квадратного метра и механически умножили на свой метраж. но ценообразование на вторичном рынке далеко не такая линейная вещь.
на просмотры ходят поглазеть. есть такой эффект: когда ставишь заведомо несуразную цену, то туристы идут просто из любопытства, посмотреть - что же там, блин, такое? интересно ведь, почему цена выше рынка на запредельную величину. наверняка там какие-то плюшки! а у вас вместо плюшек еще и перепланировка впридачу.
но могу в бочку дегтя капнуть ложку меда. цены на квартиры в рублях за последние полгода ощутимо подросли. отмены продаж по дду рынок в принципе уже ждет, но какой-то эффект после вступления в силу закона это тоже даст. плюс валюта может подрасти. и в таких условиях вы за искомую сумму, возможно, сможете продать. это где-то к концу июля - августу будет понятно.
сейчас же у вас цена завышена до несуразности. но поскольку, судя по всему, продажа у вас не горит, то подождите 4-5 месяцев, всякое бывает.

Геннадий, добрый день. При определении правильной цены не смотрите только на свой район. Смотрите шире. Представьте, что Вы - покупатель. У Вас деньги в кармане. Не знаю, какой у Вас район, но есть районы примерно одинаковые по предпочтениям покупателей. Более внимательно проанализируйте, насколько Ваша цена соответствует ожиданиям рынка. Затем учтите в цене все минусы Вашего предложения и рекламируйте по этой цене, имея в виду некоторый дисконт на торг. Если у Вас дальнейшие планы предполагают покупку другой квартиры, проанализируйте, что Вы можете купить за оставшуюся сумму и таким образом у Вас сложится общая картина.

При перепланировке вы отсекаете ипотечников. Это не говоря про такие мелочи, что это вообще-то незаконно и вас могут обязать вернуть в изначальное состояние.

По цене надо на спрос смотреть и на конкретную квартиру. Пока это все очень умозрительные гадания. Может за 10 380 очередь будет, а может и по 9 900 ни одного звонка.

Обьясните, жел-но на примере, какие осложнения могут быть связанные с перепланировкой?

Геннадий! Сейчас крайне редко приобретаются квартиры по неполной стоимости. С учётом уже имеющихся осложнений в виде перепланировки, я бы про продажу по неполной стоимости рекомендовал забыть.
С уважением
Александр