Могу ли я построить доходный дом на землях ИЖС?

Я имею участок ИЖС и желаю построить там дом, например 400 м2. Участок 16 соток.
Предполагаю после сдачи дома, разбить дом на 15-20 студий и сдать их в наем, предварительно зарегистрировав ИП и естественно уплачивая все налоги.
Знаю, что если это будут квартиры, для продажи по общедолевой собственности, то дом могут снести.
А если это студии и только для найма?
Если все таки и это нельзя, то как сделать так, чтобы это было возможно? В какую категорию нужно перевести землю?
Может ли кто взяться за этот перевод? Участок во Всеволожском районе.