Можно ли доход от продажи квартиры задекларировать как доход ИП на УСН? - советы риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Вопросы·Городская недвижимость

Можно ли доход от продажи квартиры задекларировать как доход ИП на УСН?

ID: 6892332

11 июля 2016

Вся Россия

11 804

Добрый день!
Очень надеюсь, что Вы мне сможете помочь! В октябре 2016 по наследству получу квартиру. Хочу ее сразу продавать. Сейчас планировал оформляться как ИП. Слышал, что налогоплательщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, заявленную в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по коду 70.1«Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества» ОКВЭД, вправе признать доход от продажи собственного недвижимого имущества, как доход от предпринимательской деятельности.
Вопрос: можно ли доход от продажи квартиры задекларировать как доход ИП на УСН, если у ИП указаны виды деятельности:
70.11 - Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества
70.12 - Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
А то, может уплата НДФЛ, а не УН может привести к доначислениям по УСН + пени + штрафы…?
Подскажите пожалуйста какое налогооблажение будет применяться при продаже мной квартиры, как к физ лицу или как к ИП?

Автор

Теги

ID: 6892332

наследство

Могут подойти

7 168 792 ₽

1-комн.кв., 34 м², этаж 7

Бунинская аллея

17 мин.

ЖК "Подольские кварталы", Подольские Кварталы ЖК, № 103 кв-л, Москва

19 412 695 ₽

2-комн.кв., 55 м², этаж 5

Саларьево

19 мин.

ЖК "Квартал Румянцево", к1, Квартал Румянцево ЖК, Москва

16 950 000 ₽

2-комн.кв., 64 м², этаж 6

Царицыно

6 мин.

6-я Радиальная улица, 7к28/29, Москва

37 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 37 м², этаж 8

Ольховая

12 мин.

12к1, № 4 кв-л, Десеновское поселение, Москва

15 990 000 ₽

2-комн.кв., 46 м², этаж 9

Беляево

16 мин.

улица Академика Арцимовича, 8, Москва

38 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 30 м², этаж 2

Тютчевская

23 мин.

309, Дары Природы СНТ, д. Дудкино, Мосрентген поселение, Москва

17 990 000 ₽

2-комн.кв., 42 м², этаж 5

Академическая

17 мин.

улица Дмитрия Ульянова, 43К1, Москва

100 000 ₽/мес.

3-комн.кв., 75 м², этаж 14

Бульвар Дмитрия Донского

1 мин.

бульвар Дмитрия Донского, 8, Москва

12 000 000 ₽

2-комн.кв., 38 м², этаж 4

Пражская

16 мин.

улица Красного Маяка, 11К2, Москва

30 000 000 ₽

3-комн.кв., 82 м², этаж 12

Беляево

17 мин.

улица Островитянова, 53, Москва

11 комментариев

Ирина Владимировна Кораблева

11 июля 2016, 17:16

Лучший совет

Константин, меня смущает то, что он не покупал эту квартиру, а получил по наследству. Виды же соответствующей деятельности ИП везде упоминают ПОКУПКУ и потом продажу. Здесь надо намного все глубже надо разбирать, и одним только этим письмом минфина будет не обойтись. Если не получится по этим основаниям заплатить налог, как ИП, то надо продумать, нельзя ли сначала посдавать эту квартиру, как ИПшник, а потом продать под видом "непосредственно используемой в предпринимательской деятельности". И надо самому писать в Минфин вопрос.

533/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 6892332

Автор

21 июля 2016, 22:55

Ерунда какая-то получается. Если даже я буду сдавать например квартиру (получать доход), то я не осуществляю предпринимательскую деятельность по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам. И продавая ее после например 6 мес владения и получения прибыли, налогообложение будет осуществляться в порядке, предусмотренной главой 23 Кодекса.

Удивляет упоминание термина "основные средства" по отношению к ИП на УСН, поскольку у ИП на УСН с объектом "доходы" нет расходов, а значит и учитывать амортизируемое имущество негде. Т.е. основных средств у такого ИП нет изначально (http://www.klerk.ru/buh/news/447109/).

664/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 6892332

Автор

21 июля 2016, 22:54

11.07 обратился в ИФНС. Сегодня получил ответ:
«Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться индивидуальным предпринимателем отдельно от доходов, полученных вне рамок осуществления такой деятельности.
В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса.
Данная позиция изложена в письмеМинфина № 03-11-11/35847 от 21.06.2016 г.)»

11.07 обратился в ИФНС. Сегодня получил ответ: «Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Учет доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, должен осуществляться индивидуальным предпринимателем отдельно от доходов, полученных вне рамок осуществления такой деятельности. В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. В случае если индивидуальный предприниматель не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не относится к основным средствам, то указанные доходы индивидуального предпринимателя подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 Кодекса. Данная позиция изложена в письмеМинфина № 03-11-11/35847 от 21.06.2016 г.)»

1 304/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Людмила Воронина

11 июля 2016, 19:02

Проконсультируйтесь у Даниила Пятецкого и попросите его написать письмо в МинФин.

81/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Константин Дорофеев

11 июля 2016, 17:58

Ирина Владимировна, в любом случае это все нужно делать не на основании бесплатной консультации на форуме, а с грамотным специалистом как в области недвижимости, так и в области бухгалтерии и налогов. Нужно учитывать, что необходимо открыть-закрыть ИП, вести бухгалтерию, уплачивать налоги и взносы, а не только решить, что я - ИП и проверну как я операцию с продажей квартиры. Касаемо того, что квартира досталась по наследству, то я так же считаю, что можно немного "поиспользовать" квартиру в коммерческой деятельности - посдавать официально в аренду с уплатой соответствующих налогов, с соответствующим ОКВЭДом. Но это наши "рассуждения на тему", а конкретную ситуации должен решать конкретный человек с учетом всех особенностей и не за бесплатно. А в рамках бесплатного форума уже достаточно "мудрых" мыслей.

813/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Константин Дорофеев

11 июля 2016, 15:54

Соответственно если вы заявляете вид деятельности ИП "Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества", то покупая и продавая квартиру, в качестве ИП, вы обязаны будете уплатить налог в соответствии с выбранной системой налогообложения, а не НДФЛ. Разумнее конечно применить УСН "доходы - расходы". Какой размер налога при данной системе в Москве не знаю, но в Питире это 7%, т.ч. вполне выгодно.
П.С. с 11 июля т.г. при регистрации ИП уже необходимо руководствоваться "ОКВЭД 2", а не старыми, т.ч. изучайте их)))

531/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Константин Дорофеев

11 июля 2016, 15:45

Вот мнение Минфина по данному поводу:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 апреля 2013 г. N 03-04-05/14057

Вопрос: ИП применяет УСН с объектом налогообложения "доходы". В апреле 2010 г. ИП как физлицо приобрел земельные участки с разрешенным использованием для размещения и обслуживания объектов недвижимости производственного назначения и нежилые помещения и здания, расположенные на них.
Данные земельные участки и помещения планировалось использовать в предпринимательской деятельности.
Освобождается ли от налогообложения НДФЛ в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ доход от продажи участков и недвижимого имущества, если данные объекты не использовались ИП в предпринимательской деятельности?

758/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Константин Дорофеев

11 июля 2016, 15:46

Ответ:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи земельных участков и недвижимого имущества, и сообщает, что в соответствии с п. 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с этим сообщаем следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

872/50 000

Константин Дорофеев

11 июля 2016, 15:46

При этом в соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Таким образом, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Соответственно, в случае если земельные участки и недвижимое имущество использовались в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа собственных земельных участков и недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения с объектом в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

1 267/50 000

Константин Дорофеев

11 июля 2016, 15:46

Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.
Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Доходы, полученные от реализации земельных участков и недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе если индивидуальным предпринимателем не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственных земельных участков и недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса. Согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

1 050/50 000

Константин Дорофеев

11 июля 2016, 15:47

При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

379/50 000