Налог при продаже ипотечной квартиры.

Здравствуйте, коллеги!
Предстоит сделка по продаже квартиры, которая под обременением банка и в собственности менее трех лет. Возник интересный вопрос - как будет исчисляться налог? Скажем, купили за 12млн., из которых 2 млн оплатили мы, 10млн. - банк, за год банку оплатили еще за кредит 1 млн. Появились проблемы, решили продавать за 13 млн. Банку покупатель перечисляет 13млн, из которых 10 млн банк берет на погашение кредита, 3 млн перечисляет на счет продавца. Вопрос - при заполнении декларации в дальнейшем какая сумма будет считаться доходом, какая документально подтвержденными расходами на приобретение. Ведь продавец сам реально оплачивал только 3млн (2 млн за квартиру + 1 млн банку), хотя по ДКП покупал за 12млн, а при продаже, реально получает 3 млн, хотя по ДКП - 13млн.
Возникал ли в практике кого-нибудь такой вопрос и как на это смотрит налоговая. Пойду на консультацию в налоговую, конечно, но вопрос интересный для тренировки мозгов:)