А органы опеки и попечительства, дали согласие на "денежную компенсацию"? Прежде чем дать вам правильный совет нужно изучить ваши документы. Я так понимаю квартира была куплена в браке на ваше имя. Больше всех в данной ситуации пострадал покупатель, должным образом не проверил вашу квартиру.
Последовательность следующая:
1) оформление доли права собственности на ребенка.
2) получения разрешения от ОПП на продажу доли несовершеннолетнего
3) продажа квартиры от двух собственников.
все решаемо, нужна помощь обращайтесь.‌‌‌

Ирина, см. самый первый ответ

это уже понятно. а вот что делать в уже сложившейся ситуации?

так делать нельзя было.

всем спасибо большое за ответы! ситуация более менее мне ясна стала. я не отказываюсь вернуть деньги покупателю и половину наследнику. вопрос
1) как правильно юридически сейчас разойтись с покупателем(без обоюдных претензий)
2) как разойтись с ребенком, ждать вступление суда в силу и потом продавать квартиру, разрешит ли опека продавать долю ребенка без последующей покупки на его имя другой площади, а с переводом на банк счет?
3) если все таки продажа в будущем не будет возможна, что делать с этой квартирой, сдавать? чьи согласия нужны на это., как пользоваться ею? как платить коммунальные услуги?

Ирина, банк не проверяет квартиру у заемщика досконально. Все, что его интересует это соответствие БТИ и отсутствие обременений и прав третьих лиц. Ни один банк не делает запросы в нотариальную палату для выяснения не открыто ли наследственное дело и не включена ли квартира в наследственную массу.
Это мы говорим всем потенциальным клиентам, что на "проверки банка" уповать вообще нельзя.
Так ведь все равно не верят: направо и налево есть такие, что возмущаются "за что риэлтор берет такие деньжищи?!" Да вот за то, чтобы клиент не попал в такую ситуацию как вы и ваш покупатель. Признаюсь, да, далеко не все так относятся к своей работе.

Екатерина Грачева, да в том вопросе похожая ситуация, но ссылку Вашу не получается ( возможно, у меня) открыть, поэтому копирую название того, вопроса, он был задан 19 ноября:
наследство, раздел имущества
здравствуйте, в браке в 2008 году куплена квартира на мое имя(на жену). в январе 2011 развод, муж на раздел не подавал. в мае 2014 он умер(прошло после развода более 3 лет). сейчас я хочу продать эту квартиру. имеют ли на нее право наследники бывшего мужа?
ирина, Городская недвижимость, 19 ноября 2014, 11:48

На тот вопрос от 19 ноября 2014 г все четко ответили, да и вопрос по сути ведь несложный, даже стажеры знают- купленное в браке , если нет брачного Договора, является общей совместнонажитой собственностью, ПОПОЛАМ между супругами, НЕВАЖНО, НА КОГО ИМЕННО ОФОРМЛЕН ТИТУЛ (Свидетельство).
Также любой стажер знает, если у умершего было имущество ( НЕважно, в отдельном объекте, или выделенной доле, или в совместном владении), то этим имуществом никто не имеет права распорядиться после его смерти, только ВСТУПИВШИЕ (по процедуре закона) в наследство. Ведь если человек уже УМЕР, то он НЕ может продать.
Если доля невыделена, это не значит, что это не его доля. Многие люди владеют долями в СОВМЕСТНОМ пользовании супружеского имущества, без выдела, ну, не надо им выделять.
Знала ли об этом автор Ирина, задавшая вопрос , 22 ноября 2014, 16:55, гадать ни к чему.

Бывший муж не обязан был, да. Вас об этом должен был в обязательном порядке проинформировать ваш юрист. В первую очередь о содержании статей 1110-1113, 1116, 1118, 1141, 1149 и особенно, 1154, 1155 ГК.

Это как раз тот случай, когда нельзя не согласиться с дедушкой Лениным:

"Юристов надо брать ежовыми рукавицами, ставить в осадное положение, ибо эта интеллигентская сволочь часто паскудничает. "
В.И.Ленин, ПСС, Т.49, стр.154

про кровных наследников(сестер, братьев нет, родители умерли)я знала, а его детей я не считала и меня не информировал бывший об этом.

да это мой вопрос, три дня назад. только тот вопрос правильно ли присудили наследникам. а этот новый вопрос как с ними разойтись без потерь нервов со всех сторон.