Здравствуйте !!! Посветите пожалуйста!

Купил в СПб 1-ком. кв. 39,00 кв.м. квартиру в 2017 года за 2 500 000 руб. 1 500 000 собственные средства, 1 000 000 ипотека. Через месяц на погашение ипотеки использовал материнский капитал 453 000, дал перед нотариусом обязательство выделить доли детям после снятия обременения (т.е. после выплаты ипотеки). На данный момент осталось погасить ипотеку 150 000 руб (в течении 1 мес. планирую погасить). Дом сдан 01.12.2018, подписал акт-приема передачи, в собственность еще не оформил. На данный момент хочу погасить ипотеку за 1-ком. кв., снять обременение, оформить в собственность пока без выделения долей детям и продать эту квартиру в в течении 2 мес. и купить новую 2-ком.

Вопросы:

1. Как лучше продать 1 ком. квартиру и будут ли проблемы при продаже и какие?

2. Нужно ли обращаться в органы опеки если еще не выделил доли в собственность детям, а купить в течении 6 мес. 2-х ком. кв. в ипотеку, у нотариуса дать обязательство выделить доли детям в новой квартире и выделить доли после снятия обременения в 2-х. ком. кв.?

3. На каких условиях органы опеки дают разрешение на продажу квартиры в данной ситуации?

Также есть дом у родителей в Вологодской обл. они не против выделить доли детям! Прописаны дети в вологодской обл. Если надо обращаться в органы опеки то в какие в СПб или в Вологодские?

Как поступить в такой ситуации подскажите пожалуйста ?