Приобретение квартиры с непогашенной ипотекой

Здравствуйте, ситуация следующая. Предлагают купить квартиру, находящуюся в ипотеке (новостройка). Я гашу их долг по условиям предварительного договора купли-продажи, доплачиваю остаток и забираю недвижимость себе. Нюансы: ипотека оформлена на одного из супругов, второй является созаемщиком. У них есть несовершеннолетние дети (в квартире доли не имеют и не прописаны). Что нужно знать и предпринять, чтобы обезопасить себя как покупателя, в подобной сделке?