Я бы не играла с огнем. По закону налог 30%. Но из этой ситуации есть достойный выход. Надо сначела подарить Ваши с сестрой доли маме, а потом продавать от ее имени всю квартиру. Налога на дарение не будет, т.к. дарители и одаряемый близкие родственники.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. В связи с этим моментом возникновения права собственности у мамы на квартиру будет являтся не дата получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежит физическому лицу (независимо от изменения состава собственников квартиры) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Не забывайте про "добрых соседей") если вопрос о срочной продаже ребром не стоит, то лучше немного обождать, понести доп. расходы и потом спать спокойно. А если быстро, то продать мамину долю по максимальной стоимости, а свои оценить в 5 % от стоимости квартиры, с них и платить налог.

Предпочитаю законно обойти закон там, где это возможно, а не просто тупо нарушать его, даже если есть большая надежда на то, что не поймают))
Вот там, где невозможно не нарушить, но очень хочется, буду просчитывать риски и тогда принимать решение.

Уважаемые специалисты, объясните мне, пожалуйста, зачем городить огороды с дарением (данное действо, разумеется предполагается на крайний случай).

НО в чем состоит "Игра с огнем"? - вопрос к Ирине Владимировне. Одна сестра имеет постоянную регистрацию в квартире, хотя и проживает за границей, другая недавно снялась с рег. учета. У нас что в России единая база налоговой, миграционной и таможенной служб уже образовалась?
Они до сих пор не могут точно посчитать сколько таджиков живет в Москве и Питере, не говоря о регионах. Зачем сгущать краски?
Из своих рассуждений всегда стараюсь идти по пути наименьшего сопротивления и считаю это абсолютно нормальным.
Если руководствоваться буквой закона, то разумеется нужно сделать дарение, НО для этого потребуется 18 дополнительных дней регистрации и дополнительные расходы на проведение сделки. С другой стороны, если руководствоваться нормальной человеческой логикой, то достаточно просто продать квартиру и не орать на каждом углу, что МЫ с сестрой живем за границей.

Ирина Владимировна, права на 100 %!!! Сперва сомневался, но нашел письмо Минфина от 24 октября 2013 г. № 03-04-05/45015, даже они согласны, а это уже многого стоит)))

Большое спасибо всем ответившим!

Здравствуйте, Алиса!
Целиком и полностью согласна с Ириной Владимировной. Дарите свои доли маме, и пусть она продаёт квартиру. Налога не будет ни при дарении, ни при продаже.
Удачи Вам.

Ирина Владимировна как всегда права! Самый надежный вариант!

+1 за вариант с дарением от Ирины Владимировны. Самый чистый и правильный вариант получится.

Алиса, сложный вопрос, требующий детальной проработки. Вы можете рискнуть и довериться тому, что Вас никто проверять не будет и все будет ок. На счет совета Ирины Владимировны тоже сложно ответить, так как момент возникновения права собственности у мамы на долю, а при дарении - на всю квартиру, тоже возникают вопросы по моменту регистрации доли или квартиры. По мне, здесь вопрос в 183 днях, где и когда Вы находитесь и на каком основании. Юрист, либо русский авось в помощь