Людмила Борисовна Светлица! В данном случае ст.255 ГК РФ “Обращение взыскания на долю в имуществе” и ст.349 ГК РФ “Порядок обращения взыскания на заложенное имущество” не применяется. Так как заложенное имущество переходит Займодателю на основании соглашения об отступном в соответствии со ст.409 ГК РФ
Статья 409. ГК РФ Отступное
По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Продавец (Заемщик) заключает Договор займа денег под залог комнаты с Покупателем комнаты(Займодателем), по которому официально получает все деньги. А потом подписывается Соглашение об отступном, по которому в связи с невозможностью выполнить обязательства по договору займа Продавец (Заемщик) предоставляет в замен комнату Покупателю (Займодателю) с целью прекращения обязательства по договору займа. Покупатель (Займодатель) становится собственником комнаты. С уважением Игорь.

Есть много деталей, которые не лишне было бы учесть при подготовке такой сделки. Хорошо бы не делать в этом случае письменного извещения соседей. Тогда в ДКП оставшейся части комнаты можно указать сумму серьезно превышающую рыночную стоимость и расписку от продавца взять именно на такую сумму, что окончательно убило бы интерес соседа к такому иску, т.к. именно эту сумму он должен будет выплатить покупателю, чтобы получить комнату. Что тогда теряет покупатель? Он получит больше, чем платил, и купит лучшую комнату в другом месте! Так что покупатель в этой ситуации заинтересован будет бегом бежать в суд и соглашаться с иском соседа. Ведь за три месяца цены не поднимуться очень значительно. И это я еще не развивала мысль о проблемах соседа по доказыванию того, что это единая сделка... Может что-то не очень понятно объяснила? Трудно, когда не видишь реакции собеседника. Ну тогда задайте дополнительный вопрос или позвоните.

Ни разу у меня покупатель комнаты не выбрал такой вариант оформления! Хотя я регулярно и предлагаю и объясняю. Основной довод обывателя: документы у покупателя на комнату в итоге будут выглядеть так, как будто он за долги отобрал у кого-то крышу над головой. Продавать потом такую комнату будет проблематично. Куда как проще и понятней принять покупателю в дар один кв. метр комнаты, а остальную часть договором купли-продажи по полной стоимости комнаты. Расписка пишется только на ДКП. По дарению деньги, как и положено, действительно никакие не проходят. Налогов на дарение с одного метра - копейки. На регистрацию оба договора сдаются одновременно!!! Делала это уже не единожды. Если вдруг оспаривается дарение, то возврат денег обеспечен договором купли-продажи. Никаких заумных схем и непривычных документов .....и т.д. и т.п. Что еще нужно для счастья????))))

Марина Григорьевна, а что по этому вопросу Вам говорит Ирина Александровна? Или Лариса Сергеевна (ни одного живого юриста я в списке сотрудников Центра жилищного кредитования ГК Адвекс не обнаружил)? Или Вы клиенту распечатку советов с форума решили показать, чтобы подвигнуть его на такое "простое решение"?
Если бы использование "отступного" позволяло продавать без ведома и согласия других владельцев долей, неужели бы этим уже давно и широко не пользовались бы? Могу ошибаться, но тут все может оказаться не так просто, как в разъяснениях уважаемого И.Золотарева.

Интересная схема, но как всегда все на доверии, доверят продавец покупателю и их представителю, тогда можно сделать все, а если не доверяет или включает задних ход, тогда все становистя очень грестно.

Спасибо Игорь,просто ни разу не встречал.

Сергею Щетинину! "Какой право устанавливающий документ будет у заимодавца?" Сергей! Основание возникновения права собственности в данном случае это "Соглашение об отступном." С уважением Игорь.

Посмотрите ст. 255 ГК РФ, в соответствие с которой кредитор(займодавец) в случае несогласия других участников долевой собственности ( в нашем случае -соседей) должен будет обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на долю должника путем продажи ее с публичных торгов. Это означает, что Вы вступаете , во-первых, на территорию юрисдикции суда со всеми вытекающими отсюда последствиями - длительной судебной тяжбой, судебными издержками, нервами и пр., во-вторых, все равно обращаетесь к соседям по поводу дачи согласия, в-третьих, обязаны провести оценку имущества для продажи его с публичных торгов, что влечет дополнительные расходы, а в-четвертых, нужно будет платить специализированной организации за проведение торгов. Кроме того, в соответствии со ст. 170 ГК РФ эта сделка ( договор займа) является ничтожной в силу закона и в случае обращения в суд заинтересованного лица, которое посчитает, что его право нарушено, суд применит последствия недействительности ничтожной сделки-обяжет стороны возвратить все полученное по сделке.
Поэтому на законный вопрос Марины Григорьевны, зачем такие сложности, каждый может дать себе вполне резонный ответ.

интересно,как сами клиенты относятся к сделке по договору займа? я думаю-настороженно,как и к дарению, или я ошибаюсь!?

все о чем вы говорите- я понимаю, но вот вопрос:"А как согласие соседей?Надо -ли писать им письма?"
Если надо,то зачем такие сложности?