Риски при приобретении недвижимости с занижением стоимости в ДКП

Армен, банки нынче придумали на такие случаи "договор недофинансирования", который вполне укладывается в логическую цепочку при занижении и кредите.
Но здесь, конечно, занижение за пределами разумного.... и если что, в суде продацу отвертеться от налогов никакой договор недофинансирования не поможет.

Спасибо большое, Ирина Владимировна, за персональную консультацию. Мы уже обрадовались с мужем Вашему последнему ответу, однако засомневались, применяются ли положения НК РФ касательно 70% от кадастровой стоимости к индивидуальным предпринимателям. Нашли письмо Минфина от 23.11.2016 № 03-11-11/69180, где сказано, что нет, не применяются: "Таким образом, к доходам, полученным от продажи недвижимого имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса, а также положения статьи 217.1 Кодекса, устанавливающей особенности освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи объектов недвижимого имущества, не применяются". Если в этой связи вернуться к рискам и минусам нашего ДКП с занижением, что бы Вы могли сказать?

Елена, а при чем здесь это письмо и эти статьи???
В них сказано то, что почти любой агент знает: доход от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности не освобождается от налогообложения, независимо от срока владения этим имуществом.
В письме, которое Вы привели, сказано: "Таким образом, к доходам, полученным от продажи недвижимого имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса, а также положения статьи 217.1 Кодекса, устанавливающей особенности ОСВОБОЖДЕНИЯ от обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи объектов недвижимого имущества, не применяются".
И вопрос в письме был именно об ОСВОБОЖДЕНИИ от налога на доход от продажи.
Но... статья 217.1 кроме этого содержит еще п.5, регламентирующий расчет налога в случае продажи недвижимости по стоимости ниже 70% от кадастра. И где написано, что ИП освобожден от такого расчета?
Но допустим, что где-то и такое написано) Тогда при таком вопиющем отличии от рыночных цен предпринимателю могут доначислить налог и пени в соответствии со ст. 40 НК.
Хотите разобрать риски? Хорошо, попробую с Вашим списком:
1) Если у Вас будет платежный документ на разницу, то суд может принять его во внимание и вынести решение о взыскании с продавца не только суммы договора, но и разницы между ней и реально выплаченными деньгами. Но может и отказать.
2) Да.
3) Не знаю... вряд ли возможно получение вычета с суммы %% по кредиту, предоставленному на неотделимые улучшения объекта. Если и возможно, то только на объект, который по документам продается, как недострой без внутренней отделки.
4) Да, доли придется детям выделить большие. И получение вычета на покупку на средства маткапитала не полагается вовсе. А выплатит ли банк маткапитал на погашение кредита, который получен не на приобретение объекта, а на его улучшения - это большой вопрос.
5) Да.
6) Да.
Но есть важнейший риск, из-за которого я давно уже отметаю для своих клиентов-покупателей предложения с заниженной в договоре стоимостью, этот риск - последствия возможного банкротства продавца. В законе о банкротстве есть статья "Оспаривание сделок должника". Почитайте. Там сказано, что сделка, совершенная должником в течение года до принятия заявление о банкротстве, может быть признана недействительной при неравноценном встречном исполнении, а продажа имущества по цене ниже рыночной, однозначно, является неравноценным встречным исполнением.
Имущество по признанной недействительной сделке изымается у должника и возвращается в конкурсную массу, а приобретатель этого имущества получает право требовать с должника оплаченную по сделке сумму, которое может быть удовлетворено только после удовлетворения прав кредиторов третьей очереди, что чаще всего для покупателя означает невозможность получения каких-либо денег.

Вот и подумайте, стоит ли Ваше желание купить этот дом тех рисков и минусов на которые Вы идете.
И не обидно ли рисковать миллионами ради того, чтобы чужой Вам предприниматель утаил от государства пару сотен тысяч налогов.
И вообще, если уж так приспичило именно этот дом купить, то. может, есть смысл предложить ему деньги на уплату налога?