Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Вся Россия

цена вопроса

Владимир
Вся Россия
10 606
46

Добрый день.

Прошу совета по вопросу заинтересованности риэлторского агентства, и риэлтора в частности, при совершении сделки по продаже земельного участка стоимостью несколько десятков миллионов рублей в Подмосковье.

Понятно, что я заинтересован максимально дорого продать, а риэлтор получить вознаграждение. это базовые принципы.

как бы заинтересовать риэлтора на продажу по максимальной цене, а не просто лишь бы продалось?

Автор
Теги
46
Могут подойти
44 комментария
30 октября 2018, 17:14
Лучший совет
Владимир, рынок недвижимости уже давно переформатировался, вопрос продать по выгодной для собственника цене не так актуален, как вообще продать. Рыночная цена понятие очень относительное и особенно относительное при попытке определения её для того, что продаётся не массово. Земля например, особенно большие наделы, должны оцениваться методом возможной доходности. Но вот незадача, для использования таких методов нужны узкоспециализированные знания из области инвестиционного анализа. Гораздо проще посмотреть почём продают соседи (к слову, годами продают) и таким образом определить "рыночную цену".
Небольшой пример, кстати тоже Апрелевка, попросили помочь с нежилым помещением, сделал анализ по рынку, выставили !самую! низкую цену, работаем по двум направлениям (сдать в аренду, продать) всё по минимуму, цена значительно ниже рынка, за 2 недели звонков ноль.
10
0
872/50 000
0/50 000
30 октября 2018, 20:26
Я никуда вас не втягиваю. И у меня совершенно точно нет никакого патока. Если бы вы перед тем как общаться потрудились бы изучить страницы тех с кем общались... в таком бы контексте разговора бы не было. Удачи в продаже и поиске риэлторского агентства.
p.s. пожалуйста за потраченное время и профессиональное мнение, которое, к сожалению, не совпадает с вашим.
0
0
366/50 000
1 ноября 2018, 07:25
Уговорить покупателя купить дорого и очень дорого, можно только при наличии места, места и ещё раз места расположения. А это вид на горы, лес, море и наличие коммуникаций обязательно, хотя бы в 100 метровой видимости. Здесь же картина будет иная. ))
1
0
249/50 000
0/50 000
Борис Д
31 октября 2018, 14:31
>>> вам платят деньги, вы делаете комфортно и достигаете ситуации, когда все стороны сделки и вы в том числе, рады.

Как я понимаю, последовательность вы предполагаете всё же несколько иную: сначала сделка - потом оплата риэлтору. Поэтому риэлторы и не хотят ввязываться, пока не убедятся в реальности проведения сделки, а реальность упирается в цену. Механизм простой: сроки, реклама и постепенное снижение цены, с анализом результатов на каждом шаге. Если вы не готовы к ценовой гибкости, то мало кто захочет (из профи) связываться с бесперпективной сделкой. Заметьте, что это абстрактные рассуждения - деталей вашей ситуации нам не известны.
1
0
663/50 000
0/50 000
Владимир
Автор
31 октября 2018, 15:01
спасибо
0
0
7/50 000
31 октября 2018, 13:41
Действительно среди риэлторов есть высококлассные профессионалы, но... нет вошебников
2
0
85/50 000
0/50 000
Владимир
Автор
31 октября 2018, 13:55
волшебника не ищу.
ищу профессионала.
но вопрос рассматривается тут другой
0
0
84/50 000
Николай Волков
31 октября 2018, 13:30
Я уйду от литературного языка, короче найти надо дядю для которого это покупка не обременительна, дядя захочет купить например для дамы которую светить не желательно или для разных дам. У такого дяди в окружении как правило есть мальчик или девочка на побегушках, который\ая знает как преподнести дяде информацию чтобы он принял правильное решение, вот с ними и нужен контакт, а эта работа не совсем стандартная, поэтому и накладные расходы(фикс), после сделки естественно процент. Это посредническая работа, но не совсем может быть риэлторская, из-за этого весь сыр бор и непонимание на форуме.
1
0
595/50 000
0/50 000
Владимир
Автор
31 октября 2018, 13:37
возможно, вы и правы, что некоторые не понимают сути.
это земля в городской черте для ИЖС и какие там дяди и дамы или семья будет, не имеет большого значения.
остается суть - не стандартный объект с непростой продажей.
0
0
228/50 000
Николай Волков
31 октября 2018, 10:25
Так другого ценообразования здесь и не может быть, только фикс и процент.
1
0
73/50 000
0/50 000
Владимир
Автор
31 октября 2018, 13:13
да, ясно.
это то, что лежит на поверхности.
но, вроде бы, для того и форум, чтобы слушать разные мнения.
возможно, есть варианты.
я спрашиваю, что меня интересует.
не всем нравится почему-то что я спрашиваю )
пытаются перейти на личности и "надуть щеки"
0
0
284/50 000
31 октября 2018, 10:20
Владимир, Вы готовы оплачивать текущие накладные расходы риэлтора, который будет стараться получить максимально возможную цену? Ведь продажа может затянуться на 2-3 года.
3
0
171/50 000
0/50 000
Владимир
Автор
31 октября 2018, 13:08
на 2-3 года я не рассчитываю.
Я надеюсь на реальную и обоснованную цену.
если мои ожидания приводят к продажам более года, значит что-то мы делаем не так, верно?
наверное, накладные расходы можно оплачивать бесконечно и безрезультатно.
а можно получить заинтересованного риэлтора, который просто качественно сделает свое дело.
я не прав?
0
0
362/50 000
31 октября 2018, 00:40
Владимир, добрый день!
К сожалению, Вы демонстрируете стратегию
очень многих продавцов недвижимости. Эта
стратегия четко укладывается в те фразы, которые
Вы приводите. И фразы эти четко демонстрируют
отчаяние этих продавцов.
Сначала они фантазируют на тему уникальности
своего предложения, затем фантазируют на тему
влияния риэлтора на повышение цены, затем, к сожалению,
они пополняют ряды тех, кто рассказывает истории, что был-мол
покупатель, который предлагал хорошую цену, затем жалеют,
что не успели продать по хорошему курсу... Вспоминают, что был этап,
когда активно распродавались коттеджные поселки...
Вы задаете вопросы и к сожалению не желаете слышать рекомендации,
которые Вам уже дали, причем многие уже повторно. Вы просто раз за
разом отстаиваете СВОЮ точку зрения, на которую Вы конечно имеете право.
Благодарю
8
0
927/50 000
0/50 000
Владимир
Автор
31 октября 2018, 13:09
и вас я благодарю
0
0
17/50 000
ID: 13365819
30 октября 2018, 22:09
Владимир,
несколько заметок в тему:
- считать что агент как то может влиять на цену объекта - это утопия. смиритесь с этим.
- покупать (если очень повезет!) ваш участок будет не бабушка под грядки, а человек с приличными деньгами. это значит что в мозгах у него не паштет, и он прекрасно понимает что и за какие деньги он хочет.
- такого понятия как рынок для подобных объектов не существует. они очень индивидуальны и цены на соседние могут отличаться в разы. смиритесь с этим.
- ваши шансы продать такой участок (за любую цену) - 0,000001%. смиритесь с этим.
- предлагаю вам весьма показательный тест. после того как определитесь с ценой - выставьте его в рекламе за цену вдвое дешевле (не для продажи а просто посмотреть). уверяю вас - сделаете много интересных выводов для себя.
- всему что я и другие здесь понаписали для вас вы конечно не поверите. нуну.
4
0
895/50 000
0/50 000
Владимир
Автор
31 октября 2018, 13:20
почему же, я прислушиваюсь ко всем.
именно для этого тут и общаюсь и веду диалоги.
кроме, откровенно неадекватных, конечно.
странно ваше утверждение про шансы продать участок.
вы не знаете ни параметров, ничего, но делаете такие выводы. тогда уж обоснуйте.
по-вашему получается, что подмосковье участки продаются до определенной суммы (например 10 млн или какую вы знаете) не зависимо ни от чего.
странно читать такие выводы от, якобы, специалиста, каковым вы, видимо, себя считаете.
возможно, вам не под силу такое продать, ну так это не значит, что никому.
нуну
0
0
603/50 000
30 октября 2018, 20:02
Ничего нет хуже , чем здоровый бестолковый участок с невозможностью размежевания на более мелкие.Добрый вечер, Владимир!Скоро станете местной достопримечательностью.
4
4
184/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
Почему в Воркуте дешёвые квартиры и зачем молодёжь едет за Полярный круг
Коммуналка не особо впечатлила после аренды в Санкт-Петербурге. В одной квартире я жил, она была в старом фонде, и на получение горячей воды из холодной постоянно расходовалось электричество. В другой квартире не стояли счётчики на воду, платил по нормативам. Может быть, если как-то супер оптимизировать расходы вне Воркуты, разница есть, но это в статье преувеличено.Сравнивать можно с арендой, а не с айфоном. Своя квартира в Воркуте = год аренды в Санкт-Петербурге. Допустим, что план в том, чтобы купить квартиру, а потом, если что, продать за один рубль. Уж за рубль-то поди она продастся быстро. Это кто за свою квартиру много хочет, тем типа сложно продать. А если с самого начала на уме держать возможность продать за рубль, то какие проблемы? За год квартира себя окупила, а дальше только плюс.Я брал ипотеку в Газпромбанке, 2т.р. в месяц было (по старым ценам и старой ставке, конечно). Редкий банк, дающий ипотеки с низким телом кредита. У большинства банков вроде бы минимальное тело кредита 400т.р., то есть, сама квартира и вовсе 500т.р. должна быть для выполнения требования минимального первоначального взноса.В посёлки воркутинские лезть не стоит, там цену айфона можно найти, но как будто не очень осмысленно. Телепорт не изобрели ещё. Сам переезд чего-то стоит. Я свой переезд оценил в 100т.р. Такой крупный переезд первый раз, плана не было, сколько нужно коробок и плёнки. Всё кончалось, ходил ещё докупал. И я в переезд включил альтернативные издержки недополученной зарплаты за время переезда. Кто-то может это расценить как вольный способ оценки переезда, но у меня бухгалтерия получилась такая, и я и правда ощущаю переезд в такую цену. Недополучил это почти как потратил. Ну и зачем бы искать квартиру за 70т.р., если въехать в неё +100т.р.?Что касается работы, я для себя возможность местной работы в крупном городе не исключаю на будущее. Но вот ведь какая бухгалтерия. Я в ценах 2020го года пишу примерно, когда я эти расклады считал. Если сравнивать удалёнку из Воркуты и аренду в Санкт-Петербурге с местной работой, то второй вариант добавляет расходов больше, чем просто аренда. Я бы оценил в 60т.р. в месяц все лишения от жизни в Санкт-Петербурге. То есть, местный работодатель, чтобы выманить с удалёнки, должен предложить мой текущий доход на удалёнке + 60т.р. штраф за Санкт-Петербург + ещё какая-то дельта, чтобы мне имело смысл не просто поменять шило на мыло.Откуда такая разница. Еда бывает:1. сырая2. полуфабрикаты3. готовая в столовойКогда я работал в Санкт-Петербурге на местных работах, я чуть менее, чем всегда питался в столовой, а на удалёнке я перешёл на полуфабрикаты. Я не считаю достаточно целесообразным валандаться прямо вообще с сырой едой, но полуфабрикаты зарешали по сравнению со столовой. Вот картофель чистить и резать самому это сырая еда, я считаю. А замороженный чищенный уже нарезанный картофель из Магнита или Пятёрочки это полуфабрикат. Он вроде бы как для жарки, но можно в кастрюлю бросить такой картофель, и ещё заправку для борща вывалить, это я тоже считаю полуфабрикат, водой залить и варить, и это получается борщ. На удалёнке я могу параллельно с работой ходить к плите помешивать. Я бы не смог валандаться вообще с сырой едой параллельно с работой, но полуфабрикаты вываливать в кастрюлю или сковороду можно. Ещё на удалёнке я могу есть прямо перед компьютером, в рабочее время. Где бы кто мне это позволил на обычной работе с присутствием? На обычной работе обед только вне работы, а ещё минус время на транспорт.Готовить дома полуфабрикаты гипотетически на обычной работе можно, и я по возможности делал, но всё же так хорошо, как удалёнке, никогда не было.Вот так получается, что расходы на еду падают, и времени свободного больше, чем просто потери на транспорт.К этому ещё можно добавить такую проблему с арендой. Чтобы вселиться в локацию, надо заплатить первый месяц, 100% комиссии агенту, 100% залог. Ещё когда арендовать, то надо платить вперёд, а когда зарабатывать, то месяц полный можно отработать, потом в следующем месяце наступает 10е число, и тогда только идут деньги, а уже давно пора второй месяц аренды платить. Работа компьютерная не самая стабильная. То корона, то санкции, постоянно какая-то фигня происходит, и не все работы эту фигню переживают. Может требоваться менять и работу, и место аренды, чтоб не ездить полтора часа в другой конец города. А может фигня произойти не с работой, а с арендодателем. И надо будет внахлёст две аренды платить, пока идёт переезд. А если фигня всё же с работой, то несколько месяцев искать новую хорошую. Зарплаты нет, а аренда есть.Бухгалтерия получается примерно такая, что если бы я снова вернулся в крупный город, там поработал и опять неожиданно остался без работы, то вернуться в Воркуту, а потом вдруг найти работу в большом городе и тут же обратно вернуться с учетверённой арендой, за два первых месяца и 100% комиссии агенту и 100% залог, вот это всё получается примерно как просто продолжать сидеть без денег, но с арендой, 4 месяца искать работу.Большой город как бы делает из меня лудомана. То ли манатки собирать, в норку забиваться и запасы тратить как можно медленнее. То ли всё быстро обойдётся, и лучше продолжать искать. Я просто не могу не делать ставки. Говорили, к сентябрю 2020 назад всё откроется. И наступил сентябрь 2020, и назад ничего не открылось.Короче, поездил я так несколько лет на пороховой бочке и понял, что сырую стоимость аренды надо умножать в уме в полтора раза, чтобы понимать реалистичную стоимость аренды в другом городе с учётом всей фигни, которая просто не может перестать происходить.Полуторакратная аренда и дорогая готовая еда, — вот два вклада в удорожание жизни в большом городе.> Ради достижения цели эскапизма можно за те же деньги купить квартиру в посёлке на окраине любой области в Центральной России, кроме МосковскойНу не знаю, не знаю, а как в этих посёлках дела со CDEK, DPD, DNS, Буквоедом? Легко ли выезжать. У нас хотя прямые поезда убрали некоторые, остаются вагоны, которые перецепляют из поезда в поезд. Без пересадки можно доехать в разные направления. А из посёлка надо как-то на электричке выбираться и потом обратно забираться. Есть свои минусы перед Воркутой.
Пять правил для сделок с маткапиталом
Подскажите пожалуйста. Такая ситуация.Мы с моей мамой купили однокомнатную квартиру в донорскую семейную ипотеку,мы с мужем отдали ей свою льготу, все говорили что можно воспользоваться маткапиталом.Мама основной заемщик,я созаемщик, нам дали доли по 1/2. То есть у мамы половина квартиры и у меня. Квартира 36.5 кв метров без балкона. В итоге мне отказывают в распоряжении маткапиталом ,сначала сославшись на то что квартира маленькая , потом на то что якобы мама основной заемщик и у нее там половина. Но у меня тоже половина же. Законно ли это?Фактически там жить будет только моя мама,мы все прописаны в другом месте. Город Санкт- Петербург территориально. Заранее спасибо
Освобождение семей с двумя и более детьми от НДФЛ при продаже недвижимости
❗️ВНИМАНИЕ, эту информацию в этом году буду иногда обновлять, т.к. это существенно меняет логику закона при наличии иного имущества у семьи, кроме продаваемого! Если у семьи помимо проданного жилого помещения в собственности имелось другое жилье, то семья не могла применить закон, если площадь имеющегося жилого помещения (где семья владеет более чем 50% доли в праве) превышала площадь приобретенного жилого помещения.- Сейчас учитывается не только площадь, но и кадастровая стоимость иного жилого помещения (где семья владеет более 50% доли в праве), которая не должна превышать кадастровую стоимость приобретенного жилого помещения.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости