увеличение участка и площади здания

Подскажите пожалуйста какими процедурами возможно повысить капитализацию участка и строения. Точные вопросы в конце запроса.

Информация об участке:

1.     Площадь участка 150 кв.м.;

2.     Категория земель: земли населенных пунктов;

3.     ВРИ: коммунальное обслуживание.

Информация о здании:

1.     Площадь: 110 кв.м.;

2.     Назначение: не жилое здание;

3.     Наименование: гараж;

4.     Количество этажей: 1;

5.     Материал стен: из прочих материалов.

Информация о функциональной зоне

1.     Участок и здание расположены в зоне многоквартирной жилой застройки :1

2.     Согласно требованиям градостроительного регламента, основными ВРИ являются:

·       Коммунальное обслуживание, минимальная площадь участка 30 кв.м;

·       Бытовое обслуживание, минимальная площадь участка 200 кв.м;

·       Магазины, минимальная площадь участка 500 кв.м;

·       Общепит, минимальная площадь участка 500 кв.м.

Вопросы:

Какие способы увеличения участка и строения возможны:

1.     Увеличение участка

·       Как я понял, прирезка через перераспределение не возможна так как это не ИЖС, ЛПХ или, все таки, прирезка возможна?

·       Выкуп по кадастровой стоимости?

·       Как то еще?

2.     Увеличение строения

·       Возможна ли надстройка второго этажа над гаражом и какова процедура?

·       Я могу разделить гараж в 110 метров и участок под ним на 4 части и продать? Какова процедура?