На протяжении последнего десятилетия в России увеличивалась доля малогабаритного жилья. Эта тенденция начала ослабевать около двух лет назад, но на фоне стагнации экономики спрос на малогабаритные квартиры может вернуться, рассказал «Уралинформбюро» глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Правительство в последнее время все чаще требует увеличить объемы ввода жилья и призывает снизить стоимость «квадрата». На Шестом Байкальском саммите Российской гильдии управляющих и девелоперов обсудили потребности и риски рынка недвижимости.
Из-за падения доходов снова становятся популярными микроквартиры. Участники рынка отмечают, что их доля уже достигает 40-50% от всего предложения в новостройках. Хорьков рассказал, что эта тенденция появилась еще до пандемии коронавируса. Доля компактного жилья увеличивалась в течение последних 10 лет. Всего год-два назад эта тенденция пошла на спад, увеличилась популярность просторных «семейных» квартир. Сейчас из-за падения доходов граждан спрос на микроквартиры возвращается. По мнению эксперта, из-за увеличения доли «квартир-малюток» структура рынка упростится. Застройщики не только сокращают метраж, но и отказываются от сложных технических решений, выбирают более дешевые фасады. Государство способствует упрощению рынка, снижая ставки по ипотеке и привлекая на жилищный рынок граждан с невысокими доходами. Программа маткапитала, расширенная на семьи с первенцами, также поддерживает спрос на малогабаритное жилье.
Хорьков отмечает, что рынок первичной недвижимости гибкий, застройщики подстраиваются под спрос. При таком подходе проигрывают покупатели, которые хотят улучшить жилищные условия. Им доступна льготная ипотека, но этой категории граждан необходимы хорошие стимулы и большой выбор качественного жилья в разных локациях. Застройщики сейчас ориентированы на популярный продукт эконом-класса, так как программа льготной ипотеки в первую очередь стимулирует спрос на небольшие недорогие квартиры.
На пригородном рынке Москвы и Санкт-Петербурга спрос формируется в основном приезжими, для которых самый важный фактор при выборе жилья — цена предложения. Застройщики подстраиваются под этот запрос, в итоге строятся целые районы с малогабаритным жильем. К примеру, в Ленобласти средняя площадь квартир в новостройках сейчас составляет 38 кв. м. В регионе формируется «перевалочная база» для покупателей, которые приезжают на несколько лет и переезжают. Такой подход является весьма спорным с точки зрения развития территории, подчеркивает эксперт. Через 5-10 лет власти регионов столкнутся с серьезными инфраструктурными диспропорциями.
По мнению Хорькова, чтобы избежать такой ситуации, следует пересмотреть ориентиры жилищного нацпроекта. Нужно не только сдвинуть сроки реализации задач, но и кардинально пересмотреть подход, отказаться от задачи «уложиться в целевые показатели». Оптимальное решение — это проанализировать ситуацию в каждом регионе, оценить объемы аварийного фонда, выяснить, какого жилья не хватает рынку. После этого можно будет формировать индивидуальные стратегии для конкретных регионов и городов.
